房企三季报缩表阵痛：现金流表现平淡

    在房地产市场一片萧瑟之际，不少A股房企披露的2021年三季报为行业再添一丝寒意。
    A股的龙头房企之中，万科、金地今年前三季度均录得归母净利润的大幅下滑；中型房企例如阳光城(000671,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)的经营状况迅速转向也引发了市场的担忧，阳光城的这份三季报甚至还被两名股东投下反对票，要求管理层对公司经营恶化的情况做出合理解释。
    房企营收和利润乃至销售额下滑对资本市场而言，应该是预期内的状况。然而，时常被投资者用来衡量房企财务健康状况的现金流量表也出现了一些消极的变化，不少房企现金流出现急速下滑。
    在“三道红线”“五档房贷”的管控下，房地产行业将彻底与高杠杆、高负债说再见。这种背景下，房企所经历的缩表阵痛逐渐体现在财务报表上。而房企2021年三季报所呈现出来的现象，或许正是开始。
    经营面承压
    纵观房企三季报，无论是经营稳健型企业或者是资金杠杆较高的企业，多数经营状况都不甚理想。
    据Wind统计的数据，截至目前，已经披露三季报的127家A股房企中，有59家出现归母净利润下滑，43家出现营业收入下滑。
    以A股营收最高的房地产企业绿地控股(600606,股吧)为例，其出现了明显的增收不增利的情况。2021年前三季度，绿地实现主营收入4271.17亿元，同比上升33.01%；归母净利润111.65亿元，同比下降7.28%；扣非净利润107.4亿元，同比下降10.56%。
    如果从第三季度单季的情况来看，绿地的经营表现恶化表现得更为明显。绿地三季报显示，2021年第三季度，其单季度主营收入1441.91亿元，同比上升29.74%；单季度归母净利润29.31亿元，同比下降27.12%。营收双位数增长却没有产生相应的利润，绿地的处境正是A股多数房企目前的缩影。
    与绿地相似，A股的明星房地产企业万科也同样低迷。万科三季报显示，报告期内，万科营业收入1043.7亿元，同比增长9.7%；实现归属于上市公司股东的净利润56.4亿元，同比减少23.3%。今年前三季度，万科累计营业收入2714.9亿元，同比增长12.4%；实现归属于上市公司股东的净利润166.9亿元，同比减少16%。
    与此同时，万科的利润率水平再度下滑。其中，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（已扣除税金及附加）为17.5%，较2020年同期下降5.4个百分点。加权平均净资产收益率为7.31%，较去年同期减少2.82个百分点。
龙头房企未能够逆周期上行，中小型房企更难以抵挡趋势。
    例如，深耕环京区域的荣盛发展，其第三季度表现就出现了营收利润双双下滑的情况。三季报显示，今年第三季度，荣盛发展实现营业收入116.94亿元，同比减少33.2%；归属上市公司股东净利润5.69亿元，同比减少60.99%。
令投资者大跌眼镜的还有阳光城。作为A股热度颇高的房企，阳光城第三季度营业收入为114.01亿元，同比下滑18.24%；归母净利润为9.19亿元，同比下降11.57%。而2021年前三季度，阳光城整体营收为413.32亿元，同比增加了8.59%；归属股东的净利润为29.12亿元，同比增长6.23%。
    这份报表未能够让部分股东满意。在三季报发布后，阳光城的股东泰康保险委派的两名董事均投下了反对票，并称对于公司三季度所表现的公司经营恶化，需要得到管理层合理解释。
    现金流转向
    经营情况普遍表现不佳或许不是投资者最担忧的方面。房企的现金流状况或许更为资本市场所关注，这是关乎“活下去”的问题。遗憾的是，尽管房企多数已经采取审慎的投资决策，但是在当前的环境下，多数现金流仍存一定挑战。
    以万科为例，其今年前九个月，经营性现金流录得12.2亿元，同比大幅下滑96.35%，其中第三季度，万科经营活动产生的现金流量净流出为55.62亿元，同比下降151.62%，万科在三季报中解释称，这是由于经营支出增加。
    同样的情况也发生在金地身上。今年前九个月，金地经营活动产生的现金流量流出为7.6亿元，同比下降168.23%。
    IPG中国首席经济学家柏文喜在接受21世纪经济报道记者采访时分析称，这种情况出现的原因主要是三季度以来合同销售收入大幅下降，意味着企业现金流状况与流动性压力的急剧增大。
    实际上，不仅是经营活动产生的现金流急速下滑，房企现在也很难从其他渠道筹集到资金。据贝壳研究院统计，  2021年前三季度房企境内外债券融资累计约7689亿元，同比下降21%。单独9月，房企境内外债券融资规模约690亿元，环比增长20.8%，同比下降10.9%。其中，境外发债约275亿元，环比大幅增长343.5%。
    由此，今年第三季度，不少房企的筹资性现金流也出现下降。例如，今年前三季度，阳光城筹资活动产生的现金流净流出达到319.1亿元,同比下降298.86%。阳光城解释称，主要系控制债务规模,与借款相关的现金流出增加所致。
    再如融资渠道相对畅通的招商蛇口(001979,股吧)，其前三季度筹资活动产生的现金流出为81亿元，同比下滑145.18%，招商蛇口解释称，这是由于吸收权益性投资、取得借款净流入同比减少。
    在房企整体缩表的过程中，这样的局面或许仍将持续。为了渡过当前的难关，房企也应该要采取相应的行动。汇生国际融资总裁黄立冲告诉21世纪经济报道记者，如果房企出现经营性现金流下降，必然要补充其他的例如投资性现金流才能够使现金流量表保持平衡。那么房企现在必然要减少投资，减少买地。此外，还要减少持有型物业的规模。“如果一个房企有很多存货，某种程度上是减少了一些现金流，需要去库存才行。”
    克而瑞研究中心在最新的一份研报中也指出，当前房地产政策调控持续、融资收紧的背景下，叠加债务集中到期风险，一方面“维稳”是第一要义，降负债、提升财务稳健性成为行业共识；另一方面房企对资金敏感度较高，现金流重要性凸显，房企运营回归本质，更看重销售回款质量、现金流管理等内部经营管控。房企在日常经营管理中也需注重债权资产的比重及质量，提升资金利用效率，保证资金链的稳定性。