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2020年一季度全国房地产市场分析与上半年展望

2020-05-13 来源: 国信房地产信息网

    2020年一季度,受新冠肺炎疫情影响,房地产市场受到较大冲击,投资、销售、土地购置、新开工等指标均出现下降,地区和城市间的分化进一步加剧。二季度,随着疫情防控形势的好转和企业复工复产进度的稳步推进,房地产各指标开始修复,预计上半年房地产各指标降幅继续收窄,部分指标有望转负为正。
    一、疫情冲击下房地产市场运行总体状况
    新冠肺炎疫情爆发以来,房地产市场受到全面冲击,部分指标跌幅超过20%。但随着疫情形势的好转和复工复产的推进,房地产市场出现积极变化。
    1.商品房销售深度承压
    受疫情影响,商品房销售受挫明显,1-2月全国商品房销售面积和销售额分别下跌39.9和35.9个百分点,创1998年住房制度改革以来最低点。疫情后期,需求集中释放带动市场出现阶段性小高潮,销售形势出现一定改善,但市场持续回暖动力不足。1-3月,全国商品房销售面同比下降26.3%,销售额下降24.7%,与1-2月份相比,降幅分别收窄13.6和11.2个百分点。
    分城市看,八成以上城市降幅较1-2月收窄,半数以上城市回升幅度超过10个百分点。根据国信房地产信息网提供的120个地级以上城市数据,超过八成城市(81.7%)销售面积降幅收窄,甚至有11个城市销售面积实现正增长,如南京商品房销售面积由1-2月时的下跌12%回升至1-3月的增长3.8%,无锡由下降41.1%回升至增长4.4%。与此同时,还有近两成城市降幅仍在扩大,包括北京、天津、珠海、唐山、丹东等城市,如北京由1-2月下降16.8%降至1-3月下降41.3%。
    分地区看,中部和东北地区销售降幅最大,均下降32.8%,西部地区降幅相对最小,降幅为21.9%。从七大行政区域看,华东地区降幅最小,销售面积和销售额分别下降21.2和16.7个百分点。西南、华南和西北地区次之,分别下降23.2%、24.8%和25.2%。华中、华北和东北地区降幅较大,分别下降38.6%、34.2%和32.8%。
    2.房地产投资韧性犹存
    房地产开发投资由于受在建工程连续性影响,具有较强的惯性,这是房地产投资具有韧性的重要原因。1-3月,全国房地产开发投资21963亿元,同比下降7.7%。与1-2月相比,降幅收窄8.6个百分点。其中,商品住宅投资16015亿元,同比下降7.2%,占全部房地产开发投资面积的比重为72.9%。3月份当月,商品房和商品住宅投资分别为11848和8697亿元,同比分别增长1.2和1.8个百分点,转负为正,充分体现了投资的韧性。疫情对房地产投资的影响要明显小于其他指标,疫情后期恢复的速度也相对较快。
    从城市数据来看,房地产投资的韧性也体现得十分明显。根据国信房地产信息网提供的176个地级以上城市数据,超过七成城市(74.4%)投资增速出现回升,接近半数城市(44.9%)投资增速回升幅度超过10个百分点。在房地产投资完成额超过200亿的城市中,除天津外,其余城市增速均较1-2月有所回升。1-3月,已有60个城市房地产投资同比出现正增长。
    分地区看,西部和东部地区投资降幅相对较小,分别下降0.8%和6.1%。中部地区和东北地区降幅较大,分别下降18.7%和14%。从七大行政区域看,同样是西北、西南和华东地区表现较好,降幅均在5个百分点以内。东北和华中地区降幅较大,分别下降14%和27.3%。
    3.施工面积相对平稳,新开工面积降幅较大
    房屋建设受疫情影响较大,由于房地产建设项目对人员需求量大,同时该类项目不属于优先开工项目,使得房地产项目的开复工情况要弱于重大基础设施建设项目。但从指标上看,由于施工面积中包含大量上年在建项目的结转,这使得其具有存在较大的滞后性,指标表现得更加平稳。但新开工面积受疫情影响较大,出现较大幅下跌。1-3月,全国商品房施工面积为71.79亿平方米,同比增长2.6%,新开工面积2.8亿平方米,同比下降27.2%,降幅最大。但与1-2月相比,降幅收窄17.7个百分点。
    分地区看,东部地区新开工面积降幅最小,下降21.8%,中部地区和东北地区降幅较大,均超过30个百分点。在七大行政区域中,西北地区降幅最小,同比下降4.8个百分点。华东和华南地区次之,分别下降19.5和20.1个百分点。西南、东北和华中降幅较大,分别下降33.6、35和46.1个百分点。在31个省市区中,28个出现负增长,其中8个降幅超过40%,9个降幅在20%-40%之间,13个降幅在20%以内。仅新疆、吉林、西藏3个省区保持增长。
    4.土地购置意愿分化,地价涨幅持续放缓
    2020年一季度,房地产企业共购置土地1969万平方米,同比下降22.6%,降幅较2019年全年降幅扩大11.2个百分点。土地成交价款为977亿元,同比下降18.1%。
    地价涨幅持续放缓。2020年一季度,全国地价整体运行平稳,各用途地价环比增速均保持放缓态势;其中,商服、工业地价全国整体水平在近十年中首次出现负增长;综合、商服、住宅地价环比增速则连续三个季度放缓。分区域看,除长三角地区住宅地价环比持平外,粤港澳大湾区、环渤海与京津冀地区各用途地价环比增速均放缓;除东部地区住宅地价环比增速上升外,中部和西部地区各用途地价环比、同比增速均放缓;一、二、三线城市各用途地价环比、同比增速均回落,地价水平环比下降的城市个数达到三分之一。
    土地市场冷热不均,地区差异加大。据国信房地产信息网土地市场库数据,2020年1季度全国招拍挂用地共成交14445宗,面积为43706万平方米,同比下降18.9%,成交价款为10953亿元,同比下降10.2%。土地市场区域差异加大,从土地成交面积看,各地区同比均出现下降,但东北、华东、华南三个地区降幅较小,在10个百分点以内,华中和西北地区降幅则超过30%。从土地成交价款看,东北和华东地区出现正增长,其余地区保持下跌。
    5.房地产贷款增速持续放缓,企业资金链承压
    1季度,全国房地产企业资金来源达33566亿元,同比下降13.8%,降幅较1-2月收窄4.7个百分点。分渠道看,国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款降幅较小,均在10个百分点以内,利用外资、定金及预收款、其他资金来源降幅较大,均在20个百分点以上。从同期房地产开发投资占企业资金来源的比值来看,一季度为65.4%,比上年同期上升4.3个百分点,企业资金链承压。
    房地产贷款增速持续放缓。一季度末,全国房地产贷款余额为46.16万亿元,同比增长13.9%,增速较上年同期回落4.8个百分点。其中,当年净增量为1.75万亿,占同期各项贷款增量的24.7%,比上年同期低6.7个百分点。一季度末,房地产开发贷款余额为11.89万亿元,同比增长9.6%,增速比上年末低0.5个百分点。个人住房贷款余额31.15万亿元,同比增长15.9%,增速比上年末低0.8个百分点。
    6.房价出现明显分化,个别城市出现上涨苗头
    尽管销售面积普遍下跌,但房价走势却出现明显分化。从全国商品房销售均价看(销售均价=商品房销售额/商品房销售面积,未考虑成交结构变化因素),一季度全国商品房均价为9266元/平方米,同比上涨2.2%,与2019年全年均价相比,下跌44元。
    分区域看,东部和东北地区商品房销售均价同比分别上涨4.6和6.5个百分点,中部和西部地区销售均价均出现小幅下跌,跌幅分别为4.8和0.3个百分点。从七大行政区域看,东北、华东、西北三个区域商品房均价出现上涨,涨幅分别为6.5、5.7和5.9个百分点,华北、华中、华南、西南四个区域商品房均价出现下跌。
    从房价指数看,房价分化的态势更加明显。受疫情影响,2020年2月70个大中城市房价指数出现阶段性低谷,70个城市中二手住宅环比无一上涨,新建商品住宅上涨城市个数降到21个,这是2015年6月份以来的最低值。3月份,房价走势出现明显分化,新建商品住宅环比上涨城市个数增加17个,下跌城市个数减少1个,分别为38个和22个;二手住宅环比上涨城市个数增加18个,下跌城市个数增加1个,分别为32个和28个。在贷款利率下行、人口持续流入、投资保值需求上升等因素的影响下,以深圳、杭州等城市为代表的少数城市房价上涨压力激增,部分区域新房市场销售火爆,二手房市场出现跳涨,房价上涨苗头明显。
    分城市等级看,3月份新建商品住宅各线城市房价环比涨幅均有所扩大,其中三线城市环比涨幅最大,二线城市次之,一线城市环比涨幅整体最小。二手住宅环比价格指数则出现分化,一线和三线城市房价环比出现上涨,分别上涨0.48%和0.26%,二线和四线城市房价环比继续保持小幅下跌,其中二线城市连续7个月下跌,四线城市则连续两个月下跌。

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