人民币汇率改革再启动 房地产等资产价格受影响

    8月11日，人民币对美元汇率中间价报6.2298，较前一交易日大幅下跌1136个基点，为历史最大单日降幅，也是自2013年4月25日以来，人民币兑美元汇率的最低价格。截止北京时间8月12日14:35，在岸人民币兑美元汇率报6.4455，香港离岸市场人民币兑美元汇率报6.5879。受中国人民银行再启动人民币汇率改革，大幅下调人民币对美元中间价影响，美元走强，新兴市场货币、黄金以及金属商品等暴跌。
    从宏观层面影响来看，光大证券认为，人民币未来将兑美元逐步走贬，有利于缓解出口压力。央行此举的用意应当是逐步将人民币与强美元脱钩，从而避免人民币过快升值打击出口。同时，人民币汇率的贬值也有利于经济的复苏，因此，实体经济将在三季度逐步向好。但是，人民币汇率贬值可能引发更多资本外流，导致基础货币收缩，可能给国内资产价格带来压力。
    就资本市场而言，瑞银证券指出，人民币近期贬值，A股市场短期可能承压。海外经验表明，新兴市场上每一轮的本币贬值都伴随着资本流出和股市回调。就行业板块而言，金融和不动产行业倾向于受创最深。同时，人民币贬值可能导致暂时性的资本流出。在更多的债券、信托和房地产债务违约事件正陆续浮出水面的形势下，海外投资者对中国宏观经济的担忧情绪可能会有所增强，从而带来暂时性的资本流出。
    中金公司预计人民币即期汇率在未来一年内走弱至6.50元/美元，并将2015年底的汇率预测调整为6.45（此前为6.25）。此次预测调整的基本假定是，中国经济在年内成功实现再通胀，而本轮货币政策宽松的最高峰在年底结束。此次中间价形成机制改革带来的贬值效应将在边际上减轻出口放缓对经济增长的压力。但是，人民币有效汇率的贬值幅度预计将显著小于人民币兑美元即期汇率所反映的程度。随着人民币走弱，主要区域性货币对美元也纷纷走软。总之，相关举措将有利于出口部门，但是其促进作用也是有限的。
    人民币进入贬值通道，对房地产行业有何影响？
    在房地产市场，人民币贬值将主要带来两大利空：一是会提高房地产企业的融资成本，影响投资效率；另一个本币贬值，外资撤离加速，外汇占款大幅回落，有可能加剧国内通缩的态势，导致房地产价格下跌。
    今年5月份之后，房企海外融资量在下降。据中原地产研究部统计数据显示：6月份，房地产市场合计融资33.25亿美元，相比5月份的65.1亿美元，下降幅度达到了48.9%；7月份房企融资额度继续下降，至21.45亿美元。值得注意的是，前7月房企合计海外融资183.1亿美元，而2014年同期为431.54亿美元。
    民生证券宏观分析师李奇霖认为，境内市场对房企融资放开，年内房企境内公司债发行额已达到2000多亿元，房企海外融资规模锐减，发债规模下降近25%。这种情况下，人民币贬值，将使得境外发债企业融资成本相对上升，但考虑到规模不大，本身冲击有限，本次贬值将加速促进内地房企重返内地资本市场发行境内公司债，转向境内寻求融资。如果融资难度加大，房企会采取措施，加快降价销售来回款，会对房价产生冲击，但考虑到房企境外融资规模不大，单就这一点来看，人民币贬值对房价冲击也有限。
    亚豪机构市场总监郭毅认为，如果仅仅只是一次性的人民币贬值，对房企的融资成本上升以及对房价上涨都形不成特别大的影响。但是如果贬值形成持续性，必然会影响到整体的海外融资成本。只有房企融资成本增值幅度超过5%以上，才有可能影响到下游环节的房价。
    中原地产首席分析师张大伟认为，目前看，贬值的趋势性未确立，但是短期人民币确实是在贬值通道，对房企将是利空。从房企来说，海外融资成本将会上升，房企可能会加快降价销售来回款。但国内房企海外融资规模有限，影响不大。从购房人来说，人民币贬值将影响部分购房者的购房投资需求，三四线城市房价下跌可能性大，但对一二线城市影响不大。