中国绿色建筑市场的未来趋势和展望

    在经由政府助力下短短数年的热启动后，中国的绿色建筑市场已然进入了发展的快车道。截至2015年4月，国内绿色建筑的总量(含中国绿标和美国 LEED标准)已经达到3．2亿平方米，是 2008年中国绿标启动元年的154倍。
    但换一个角度看，“绿化”征途任重而道远。世邦魏理仕根据国家统计局公布的全社会房屋竣工面积数据测算， 1995—2013年期间中国新增房屋建筑面积达434亿平方米；因此保守估计，中国当前的既有建筑规模当在400亿平方米以上，而其中仅不足1％的建筑符合绿色建筑标准。而以人均拥有绿色建筑面积这一指标来看，中国与美国等发达国际之间差距巨大。
    中国的城镇化正在以每年一个百分点的速度向前推进，每年都将有数以十亿平方米计的新建建筑产生，这意味着建筑在控制温室气体排放和能耗方面的重要性与日俱增。2014年11月，美国和中国这两个世界上最大的经济体发布《中美气候联合声明》，其中提出“中国计划2030年左右二氧化碳排放达到峰值且将努力早日达峰”。由此看来，无论对于兑现国际承诺还是治理国内的环境污染而言，绿色建筑都将成为一项长期的国家战略。
    2014年，国务院发布《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》，把绿色城市作为推动新型城市建设的一个重要抓手。在新型城镇化的主要指标中，城镇绿色建筑占新建建筑比重将从2012年的2％大幅提升至2020年的50％。世邦魏理仕据此初步测算， 2015—2020年间，全国城镇的新建绿色建筑总量有望达到70亿平方米。在此期间，中国绿色建筑无疑将迎来前所未有的发展机遇；我们认为，绿色建筑市场的发展将呈现以下五大特征。
    一、从经济发达地区向全国扩散
    如前文所述，中国绿色建筑的发展存在地区间的不均衡，经济发达地区的绿色建筑发展速度要明显快于欠发达地区。根据我们的统计，目前国内所有的绿色建筑项目中，有超过80％位于GDP排名前十的省份和京沪津渝这四个直辖市中。
    从长期来看，随着中国工业化和城市化的重心逐步由沿海发达省市向中西部和东北地区转移，上述欠发达地区的城市建设提速将带动绿色建筑的发展。
    二、从住宅向商业地产扩散
    尽管住宅仍是国内绿色建筑中面积比重最大的物业类型，但我们发现， 2011年以来商业类(包括写字楼、商铺)绿色建筑面积的增速高于住宅，其占比从2011年的20％提升到目前的近 30％，存量更是增长近4倍。这显然与近年来国内商业地产的开发热潮和政府的绿色建筑政策力度提升有关，同时亦在一定层面反映出在商业地产项目同质化竞争愈演愈烈的局面下，绿色建筑已经成为众多发展商提升项目品质和形象的必要的差异化手段之一。当然企业和个人对于健康工作环境的关注也从需求端推动了商业地产的“绿化”趋势。
    世邦魏理仕的调查数据显示， 2015—2018年期间，中国17个主要城市的优质商办物业新增供应预计将高达8000万平方米，绿色建筑由住宅向商业地产的扩散趋势将会延续。 
    三、从新建建筑启动，逐步覆盖既有建筑
    不论是《绿色建筑行动方案》，或者《国家新型城镇化规划(2014— 2020年)》，中国绿色建筑的中短期目标都以提升新建建筑的绿色比例为着力点，这符合当前中国快速城镇化阶段的特征以及绿色建筑市场初级阶段的现状。但同时应该日益引起关注的是，在 400亿平方米的存量建筑中，99％并未拥有绿色建筑认证——其中少部分可能已经实际达到绿色建筑的要求，且这一规模还在以每年十亿平方米以上的速度增长。天量的既有建筑意味着建筑节能减排在中国面临巨大的挑战和潜力，然而目前国内针对这一领域的政策力度和评价细则都尚有欠缺。随着未来《既有建筑改造绿色评价标准》的获批，我们相信，既有建筑的绿色改造也将逐步被纳入政府的视野中来。
    四、从“绿色营销”走向全生命周期的绿色建筑
    在2008—2014年这七年的中国绿色建筑发展进程中，有一个现象值得政府和业界思考：超过90％以上的绿标项目为设计评价标识项目，而获得运行评价标识的项目数量比例仅为7．1％。两种评价标识的区别在于，设计评价标识仅针对建筑的设计阶段，而不考虑其后续的施工和运营，因而也引发了业内对于绿色建筑“停留在设计图纸上”以及“绿色建筑运营不绿色”的诟病。
    此外，不论是美国的LEED认证、国内绿标认证还是其他国家的认证体系，大部分的认证均设置有效期。比如美国LEED对于既有建筑的认证有效期为5年，绿标设计标识有效期2年、运行标识有效期3年等。但在国内的实践中，迄今为止的认证到期后续期的案例可谓凤毛麟角：在目前2000多例的绿标认证中，我们仅发现了一例认证延期。
    隐藏在上述现象背后的问题实质是，由于国内绿色建筑发展时间短、公众认知仍有待提高等原因，企业在参与绿色建筑投资时更多地出于政府推力和项目营销的考虑，而非由真正的绿色环保理念所驱动。很大程度上，这也是出现完成任务式的技术和硬件堆砌乃至之后因疏于运营管理而导致“绿色浪费”的因由所在。
    我们认为，随着国内绿色建筑理念和认知的进一步成熟，有形无实的“绿色营销”有望逐渐向全生命周期的绿色建筑设计、开发和运营转变。这一过程中不仅需要政府部门的大力推动，也需要设计、咨询、发展商、资产管理等产业链商业主体的积极参与，以促进国内绿色建筑的市场化发展。
    五、绿色建筑政策和标准的继续演进
    绿色建筑在中国的快速发展离不开政府的保驾护航，这一点无疑契合中国特色。鉴于当前绿标和以美国LEED为主的国外认证体系同步发展的情况，决策者应该秉持“拿来主义”的态度，向国外的先进经验学习借鉴并将之转化为符合国情的措施。毋庸置疑，2014版《绿色建筑评价标准》的发布实施是在中国原有的认证标准基础上的一次显著提升，而我们也欣喜地看到包括《既有建筑改造绿色评价标准》《绿色生态城区评价标准》等细分标准也已开始编纂。
    他山之石，可以攻玉。我们相信中国的绿色建筑政策和标准将继续朝着建筑全生命周期、兼顾灵活度和细致性、更高的市场化程度的方向演进。同时，我们认为，绿色建筑设计、咨询、研究、认证、运营等专业化人员和机构体系的培养打造是绿色建筑真正走向市场化的先决条件。