新版《商品房买卖合同示范文本》（GF-2014-0171）推行与适用要点

    福建省住房和城乡建设厅于2014年11月26日发布《关于转发住房城乡建设部工商总局<商品房买卖合同示范文本>的通知》，要求全省各设区市以及平潭综合实验区住房主管部门做好新版合同示范文本宣传培训，大力推行新版商品房买卖合同示范文本。根据该《通知》，“从2015年1月 1日起，全省一律使用新版商品房买卖合同示范文本，原《商品房买卖合同示范文本（GF-2000-0171）》停止使用。否则，不予网签或备案。”
    根据《合同法》规定，开发商和购房人有权自行协商确定签约所需的文本，《住房城乡建设部工商总局关于<商品房买卖合同示范文本>的通知》（建房[2014]53号）仅是要求“积极提倡和引导商品房交易当事人使用本合同示范文本”，同时《商品房买卖合同示范文本》（GF-2014-0171）（以下统称“新版合同示范文本”）说明的第一点也约定“各地可在有关法律法规规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。”因此，新版合同示范文本没有强制使用的效力，且相关内容和条款是可以调整的。
    由于福建省住房和城乡建设厅的机构职能包括“规范房地产市场秩序、监督管理房地产市场以及制定房地产开发与交易的规章制度并监督执行”，此次福建省住房和城乡建设厅是直接从行政管理职能角度强制推广使用新版合同示范文本，并以“不予网签或备案”为后果。虽然开发商或者购房人可以根据《合同法》等法律规定对此提出质疑，但“不予网签或备案”将导致房屋无法销售，且使用政府主管部门制定的《商品房买卖合同示范文本》已成为惯例。因此，开发商和购房人只能使用新版合同示范文本进行商品房买卖，有必要对新版合同示范文本进行全面了解并掌握在销售、交房等重要环节的适用要点：
    一、新版合同示范文本概述。新版合同示范文本分为预售、现售两个版本，新版预售合同示范文本适用于正在建设中且己取得《预售许可证》的商品房买卖，新版现售合同示范文本适用于己竣工验收合格的商品房买卖。预售和现售两个版本的条款基本一致，由于实践中更多用到的是预售版本的合同，因此下文主要针对预售版本进行说明。新版合同示范文本的预售合同文本共24页、主合同条款29条，同时还有11个附件。新版合同示范文本侧重保护购房人利益，规范开发商销售行为，加重开发商违约责任，如推广使用，有可能出现一轮房产维权诉讼。
    二、新版合同示范文本对销售的影响。按照新版合同示范文本约定，开发商应当对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺。同时，开发商还要主动承担不利因素提示义务，通过附件十对楼盘中存在哪些可能遮挡或妨碍房屋正常使用的情况进行约定和说明。当然，如能在不利因素提示中对房屋红线内外不利因素进行全面披露，可以有效控制合同履行过程中购房人对房屋提出新的异议。
    三、新版合同示范文本对交房的影响。根据新版合同示范文本，开发商交房需具备如下条件：已取得竣工验收备案证明；具备房屋测绘报告；水电暖气要实际可用；空气质量、建筑隔声、节能措施要达标。同时开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为购房者查验房屋和办理交付手续的前提条件，且还需至少需提前10日发交房通知。可见，与目前使用的示范文本相比，交房条件更为严格。另外，需重点关注的是，新版合同示范文本第十一条约定了先验房再收房，且对于质量问题开发商需修复后再行交付，实质上也变更了交房条件。而且实践中购房人以房屋存在质量瑕疵拒绝收房且要求开发商支付逾期交房违约金的现象十分普遍，如严格执行新版合同示范文本的该项约定，估计大多数开发商都很难实现正常交房。
    四、对开发商免责的约束和保密义务。在现有示范文本使用过程中，开发商一般通过补充协议做相关免责约定，但新版合同示范文本第二十八条约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本(主)合同为准”。这样就限制了开发商通过补充协议进行免责的操作空间。另外，新版合同示范文本还约定了开发商对在卖房过程中收集到的购房者信息负有保密义务。由于可以接触购房人信息的机构包括房产主管部门、银行等，一旦出现购房者信息被泄露的情况，开发商必须举证证明已经尽到保密责任，否则有可能就该项义务承担不必要的责任。
    最后需要再提出的是，根据《通知》“从2015年1月 1日起全省一律使用新版商品房买卖合同示范文本”这一要求看，并未明确上述时间前开盘且未销售完毕的项目应适用的合同范本。如果严格按照《通知》中的条文字面含义理解，此种情况也应使用新版合同范本，将会出现同一楼盘中使用了新旧两个不同版本的合同示范文本，对应的开发商和购房人的权利和义务也存在巨大差异，如交房时就有可能出现部分购房人在通过竣工验收后就要依照合同约定收房，而部分购房人在通过竣工验收备案后才收房，这样在实际操作中将发生混乱，并容易引发纠纷。因此，我们认为以2015年1月 1日后取得预售许可证的项目再统一使用新版合同示范文本应该更为合适，但具体的适用问题还是应以福建省住房和城乡建设厅的官方解释为准。
                                     
                                                                     ——拓维律师事务所 高级合伙人 
                                                               房地产与建设工程法律部总监 李文希律师