2014博鳌房地产论坛热议房地产市场走势

    8月7日~8日，“2014博鳌房地产论坛”在海南博鳌举办，论坛的主题为“下行通道中的房地产”。两天里，参与演讲和讨论的多位经济学家、金融专家、房地产商并不认同“下行通道”这个提法。他们认为，宏观经济稳定增长、城镇化加速推进等基本面因素相对较好，房地产市场仍有不小的发展空间。对于中国房地产的未来走势如何、政府宏观调控要如何进行等问题，嘉宾们各有主张。大家普遍认为，我国房地产进入了新一轮的调整周期，经过短期调整后，市场会降温，回归理性的常态。 
   
     说调整   调整是周期性的，房地产市场波动是常态 

    在经历了快速增长后，房地产市场已经进入调整期。今年上半年，全国房地产开发投资增速下降，商品房和住宅的新开工面积、销售面积与销售额也出现了负增长。
财政部财政科学研究所所长贾康认为，当前房地产市场处于分化阶段，分化就是有升、有降。但因此提出房地产市场处于下行通道，这会给人一个简单化的理解，即市场一直往下走。现在既然市场分化，就要注意“风向”，作出健康的新调整，让全民一起来认识市场经济中的房地产市场，并抓住这个契机，把过去不得已的一些行政手段淡化掉。“所以我倾向讲调整，讲市场分化，而不是简单地说是下行。下行通道是一个长期拐点，这个观点容易引起误导”，贾康说。 

    对于本轮调整，中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，今年楼市一些数据的同比下行，与去年同期基数较高有关。但这次调整，主要与不少城市的供给明显大于需求有关，还与贷款难度加大和在政策引导下购房者的预期发生了变化有关，但主要是市场本身调整的结果。这次调整，估计还会延续一段时间，而调整时间的长短，不同城市之间也会有差异性，主要取决于各地存量房的消化速度。在他看来，市场的调整期也是改革的窗口期和政策的完善期。过去那种偏重于稳定房价的调控、在缺乏顶层设计和中长期制度情况下的应急调控、及过多采用行政性措施的调控必然要改变。今后的调控也必然要转到“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”上来。“在市场经济中，价格有涨有跌是正常的。我们要防止的是大涨大跌，而不是正常的波动”，朱中一认为。 

    交通银行首席经济学家连平表示，房地产市场短期之内肯定是在调整，但是中长期来说，他不认为现在就是一个拐点。因此当前所谓的崩溃论更是“无稽之谈”。“现在还看不到城镇化、人均收入等因素迅速走弱，导致房地产市场出现很大调整，且目前我国房地产消费在整个国民经济中的比重还是比较低的。短时期内的调整在未来将最终形成一个平衡点，一是刚需终有一天要爆发，二是政策松动之后，刚需、改善性需求也将会逐渐释放出来”，连平说。
华远地产股份有限公司董事长任志强说，“到目前为止，从总量或者从总需求来看，还看不出是下行的趋势。就指标本身来看，短期内它是一个波动的过程，有上下的可能性。但仅凭一两个月的数据就说已经进入下行通道，证据不够充分。” 

    首创集团、首创置业董事长刘晓光也不认同“下行通道”的提法。“所谓下行通道，长期陡降式的下行，这是一个引导性的说法，跟今年年初的拐点论性质是一样的。我觉得市场进入了新的常态，有一些周期性的调整，也有一些分化”，刘晓光说。 

    国民经济研究所所长樊纲认为，经过十几年的快速增长之后，房地产业必然会发生调整。“大家认为现在是一个不好的时代，其实房地产市场正在回归正常状态，是一个好事情，我既不同意上行，也不同意下行的说法，现在只是调归理性，回归正常”，他说。此次调整除了供求关系调整、区域性调整外，也包括产业内部优胜劣汰、兼并重组等事件的发生。樊刚还表示，值得注意的是，从这轮楼市调整过程当中还暴露出了三四线城市的供求关系严重失衡。
谈趋势 

    调整还将继续，房地产市场将“软着陆” 

    调整中的房地产市场将何去何从？业内人士和经济学家认为，随着市场的调整，期待中国房地产市场进入理性发展。在业内人士看来，房地产行业依然是下半年经济面临的最大不确定性，在市场调整期中，必须认真应对，确保当前房地产市场的“软着陆”。 

    交通银行首席经济学家连平指出，房地产调整的状况还没有结束，可能下半年还不会出现明显的好转，可能还是继续调整，甚至有些数据比现在的情况还要进一步走低。连平称，下半年货币政策、银行信贷也不可能收紧，今年经济下行压力仍然比较大，这种货币政策稳健宽松的基调不会改变。连平表示，未来房地产市场可能还会处于波动中，但是一个平稳发展的市场，“我觉得，很难想象在城镇化还有较大的成长空间的时候，说房地产市场已经走向拐点，走向一个长期趋弱的态势。” 

    中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，房地产市场已经度过居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代，今后将进入到居民理性消费、企业理性开发和产品质量进一步提升的时代。房地产行业要适应新常态。他认为，中国经济目前处于“三期”，即经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、原有政策的消化期叠加状态，同时，也仍然处于重要的战略机遇期，房地产市场由此也进入了新常态。一是“变态”。从新开工面积、销售面积、卖地面积等数据看，上半年房地产市场肯定较去年有较大差距，开始步入深度调整，年内也难以见底，但不会崩盘。二是“变味”。房地产政策已经改变，从压库存到去库存，很多城市取消了限购政策。但在房贷政策没有发生变化前，楼市反转是不可能的。三是“变形”。我国房地产市场已经由卖方市场转为买方市场。企业在转型中，要把粗放的产品变成绿色化、差异化和服务化的产品。
提建议 

    尊重市场，分类调控，完善住房保障体系 

    贾康认为，现在相关主体要注意如何防范风险。首先得分线，也就是国内一线、二线、三线城市，不同城市，表现不一。其次是要分市、分地段。同样在北京，五环之内和通州、大兴方向就不一样，如果不区分不同的地段，那么就很难有效地防范风险。再次还要分类，在北京的学区房和非学区房价格也有很大差异。最后还要分型，开发商提供出来的产品要适应不同的需要。“有很多南方人买房子就愿意买高层，但是在北京，很多老人都愿意买低层，可能价格低一点，而且还不需要电梯。有的人需要住在商业街，有人喜欢住在有田园环境的地方。以后这些细分需求，在竞争中会越来越形成胜出的相关因素，除了规避风险问题，还体现在怎样在一个波动的市场里面走得更长远的问题。这是大家要尊重市场和适应市场、尊重市场资源配置决定性作用必须注意的地方”，贾康说。 

    朱中一建议，应继续实施分类调控、落实地方政府稳定房地产市场的责任。“一些明显供大于求的二、三线城市对于限购政策作出调整是很自然的，要把消化存量作为当前或今后一个时期的重要任务。但限购政策的调整也不能与国家抑制投机投资性需求的大政策相违背”，朱中一认为，为弥补市场失灵，要抓住这一窗口期建立促进市场持续健康发展的长效机制，加强不动产登记和个人住房信息联网工作，加快相关法律法规的制定，积极稳妥推进与房地产有关的财税、金融等制度改革。他还指出，地方政府要认真吸取过去过分依赖房地产和土地出让收入、缺乏科学的住房发展规划盲目开发的教训。另外，他提出，探索在拆迁安置和棚户区改造安置中，在尊重被拆迁户意愿的前提下，尽量扩大货币补偿的比例，让被拆迁安置户在市场上购买或租赁合适的住房。有些项目，如开发的产品符合多数人的需求，但因为政府的基础设施配套没有跟上的，政府应抓紧配套。 

    社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮说，当前主要有四个与房地产相关的政策取向，一是采取应对今年经济下行和此后可能面临风险的宏观经济政策，二是实施包括棚户区改造、农民工市民化在内的措施积极推进城镇化，三是加强和完善住房保障体系，四是推进包括土地制度改革、金融市场化等改革举措。