美国楼市一房难求 经纪人：现在是卖方市场

　　美国房价不断上涨，让资深房产经纪也始料未及：一套房龄逾100年的房子，竟然出价比挂牌价高25%也拿不下？

　　“最近我的一个客户出价50万美元，也没拿到一个挂牌价40万的房子，最后的售价应该超过55万美元。”美国Realmart Realty 锐马地产总裁姚先生（Jack Yao）在接受第一财经记者采访时说，“虽然这套房子位置不错，位于Chatham，有三间卧室，但问题很明显：房子建于20世纪20年代，也就是说房龄都已超过100年了，需要全部翻新。但就是这样的房子，还有20多位买家竞价。”

　　而这并非孤例。去年夏天，姚先生将他朋友的一套位于Mountain lake的房子挂牌上市。这套房子面积约为140平方米，有3卧2卫，配有两个车库。他当时定价65万美元，上市三天收到九个竞标，最高竞标价竟然达到了75万美元。

　　美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，2021年美国房屋销售价格同比上涨16.9%，创下1999年以来的最高纪录。美国房价上涨也助推美国通胀升至几十年来高点，2月该国消费者价格指数（CPI）同比涨幅创40年新高。

　　美国房地产协会经济学家劳伦斯表示，许多地方出现了房屋“库存不足”的情况，市场上可出售的房屋数量较少，而这也将房价一路推高，驱动房地产市场出现有价无市的情况。

　　“买家可能预期利率将进一步上调，因此希望锁定在低利率水平，而投资者则以全现金报价增加整体需求。”劳伦斯表示，“因此，房价继续稳步上涨。”

　　投资咨询公司BCAResearch美国资产策略部首席策略师唐克尔（IreneTunkel）告诉第一财经记者，根据全美住房建筑商协会（NAHB）的调查，对新房的需求接近历史最高水平，而房主的空置率则处于数十年来的最低水平。

　　在姚先生看来，当前美国房地产市场已转为卖方市场。“每一套房子上市，如果是在市场价格范围内，都是多个买家竞价。”他说。

　　购房者为中标而战

　　姚先生表示，美国房价不断飙升，主要原因在于，自疫情暴发以来，美国房屋供给数量不断减少。根据NAR的最新数据，1月全美可供购买的房屋存量降至86万套，同比下降16.5%。

　　姚先生进一步解释称，之所以美国房屋供给数量减少，背后原因有三点：民众卖方意愿较低，贷款者不会因无力偿还抵押贷款而被收回房子，且新房供应量较少。

　　“受疫情影响，远程办公成为常态，大家仅需在家工作，不太需要换房。一些人即便换了工作，也不需要搬家。”他说，“我有个老同学的女儿，几年前从哥伦比亚大学毕业，最近换了工作，新公司在旧金山，她住在纽约，老板并不要求她搬去加州。”

　　疫情期间，美国联邦政府出台了延期还款计划，允许房东在不支付月抵押贷款的情况下继续居住，这意味着贷款者不会被无法还贷所扰。市场研究机构ATTOM Data Solutions的数据显示，2021年，美国贷款人启动了92346套美国房产的止赎程序。

　　最近几年，美国新房建设非常低迷，多数新房是城市周围的出租公寓。美国政府的数据显示，2021年全年，美国有160万套房屋开工。

　　在供给不足背后，美国房地产市场的需求却非常火热。NAR的数据显示，美国1月成屋销售总数年化环比增长6.7%，达到650万套。

　　姚先生表示，利率较低是背后的重要推手。市场研究机构Bankrate的数据显示，截至3月1日，美国全国30年期固定抵押贷款利率平均为4.30%，去年的低点甚至低于3%。按照当前的平均利率计算，借贷者每借10万美元，每月仅需支付489美元的本金和利息。“在当前的利率背景下，购房者借钱越多，对买主越有利。” 姚先生说。

　　2022年房价还会涨？

　　房利美最新的全美住房调查显示，43%的受访者认为，未来12个月，美国房价将上涨，另有14%和35%的受访者认为未来房价将下跌或保持不变。美国最大房地产信息网站Zillow则预测称，2022年美国房价或将提高16.4%。

　　Zillow认为，之所以预计美国房价上涨，是因为美国房屋供给仍较为低迷，且需求仍在高位。

　　NAR2月预测称，按照目前的房屋销售速度，未售出库存的供应量仅能维持1.6个月。NAR的调查还显示，现在千禧一代占美国购房者的最大份额，目前这一群体占美国人口的21.8%。此外，市场研究机构Realtor的一项研究则称，在越来越多的美国大城市，购房比租房更划算，这将继续推升千禧一代的购房需求。

　　不过，Redfin的经济学家认为，美联储加息在即，该国30年期固定抵押贷款利率或将上升，这可能将影响房地产市场的需求，将成为美国房价上涨的最大阻力。

　　嘉盛集团全球研究主管韦勒（Matt Weller）在接受第一财经记者采访时表示：“虽然乌克兰局势不断变化，但是预计美联储3月货币政策决议将符合预期。就在两周前，美联储主席鲍威尔表示，将支持在3月加息25个基点，而且大部分FOMC成员可能做出相似的决定。”

　　但在姚先生看来，由于疫情对美国经济影响较大，即便美联储加息也不会非常激进，这对美国房地产需求的影响也相对可控。

　　“如果贷款利率上升至5%左右，购房者的意愿可能会压低一些。另外，还要看现在的高通胀是否会持续，如果美联储不能控制高通胀，房地产作为抗通胀的稳定资产，还是会持续地上涨。不过，即便房地产价格上涨，其幅度估计也不会太高，可能会与通胀率持平。”他说。