新加坡组屋——共有产权房的标杆

    今年8月北京（楼盘）推出共有产权房，并于9月正式引发相关管理办法，9月30日起实行，探索升级替代自主型商品房的步伐已经迈出。
    控制定价实现确权的同时，降低进入门槛提高推出门槛，尽可能实现“房子是用来住的、不是用来炒的”，是中国推进共有产权房制度建立完善背后的决心。
    在新加坡，“居者有其屋”的组屋奇迹，及其背后的组屋唯一提供者、隶属于国家发展局的建屋发展局（HDB），是利用共有产权房解决房地产市场畸形发展、减少政策和市场波动的世界标杆。
    方正房地产夏磊团队和海通宏观姜超团队对新加坡组屋制度分别做了点评，得出的结论也所见略同：
    1、新加坡组屋制度成功的背后离不开政府主导，相关法律保障政府对土地供给的绝对控制，并且在组屋销售中，也可以优先以低价向中低收入核心家庭提供组屋；
    2、新加坡的中央公积金和住房贷款制度等渠道，为建设组屋提供了充足的资金来源；
    3、新加坡政府本身不依赖于土地财政，收入来自于税收，杜绝了“高地价—高房价”的恶性循环。
    夏磊：政府主导无偿划拨土地支持建设的新加坡组屋经验
    夏磊团队指出，自HDB成立以来的40余年中，新加坡组屋成效显著，截至2015年7月，新加坡有321.74万人居住在组屋，超过总人口82%；住房自有率从1970年的27%上升至2000年的92%，2015年保持在90.8%。
    新加坡住房供应体系主要分为两类：一类是政府建设的公共组屋，另一类是私人开发商建设的中高档住宅。政府针对不同收入阶层提供不同类型住房，形成市场供给与政府保障二八占比的“双轨式”模式。
    新加坡组屋制度较为灵活，同时通过立法严惩弄虚作假者。如1953年制定的《中央公积金法》，明确规定“对于弄虚作假骗购骗租者，会受到或罚款、或监禁、或两者兼施的惩罚”，“对于应缴未缴公积金的，不仅限期补缴，而且会加罚利息”。
    政府无偿将土地使用权划拨给HDB，用于组屋建设。新加坡土地分为国家和个人所有两种，其中国有土地占比高达85%，政府有足够能力调控土地供应，为组屋提供土地保障。
    新加坡政府在1966年颁布《土地征用法令》，规定政府建造公共组屋，可在任何地方征用土地，HDB拥有强制征地的权利，且征地成本均由政府承担。
    这两大来源，一是保障HDB拥有充足土地资源，实现组屋大规模供应；二是确保HDB可以远低于私人购地价获得土地，降低组屋建设成本，为新组屋低价销售提供基础。
    新加坡新增的房屋中，组屋建设占比远超商品住宅，这与政府为组屋建设提供充足土地供应相关。
。。    行之有效的住房金融政策，对于新加坡实现“居者有其屋”也功不可没，其中主要包括中央公积金制度、HDB贷款和住房抵押贷款制度和HPS住房抵押贷款保险制度。
    尤其是近年来，由新加坡政府提供的HDB贷款占比逐年下降，而作为补充的商业银行提供的住房抵押贷款份额不断提高，由2005年的54%上升至2016年的83.3%，目前在住房抵押贷款市场中占据主导地位。
    新加坡政府对新组屋销售完全垄断，价格由政府决定。新加坡政府是新组屋的唯一出售者，完全掌握新组屋的定价权，主要是根据经济形势和居民收入确定组屋销售价格。
    综合这些因素之后，新加坡组屋价格远低于市场提供的私人住宅。从数据上来看，近三年新组屋价格并没有明显的波动，一直保持在420新加坡元/平左右，而私人住宅价格波动比较明显，并且价格远高于新组屋。此外，与二手组屋相比，新组屋的销售均价普遍更低，只有二手组屋的60-70%。
    姜超团队指出，新加坡房地产供给市场最大的特点，是政府供给的组屋占全市场的比重远超私人住宅，2016年新加坡的组屋占比达到74%。
    政府控制土地，保障低价供给。一方面，1966年出台的《土地征用法》保障了新加坡政府对土地的绝对控制力；另一方面，新加坡不依赖土地财政，财政收入主要来自于税收，杜绝了高地价，更避免了“高地价—高房价”的传导。
    组屋类别多样，申购条件严格。新加坡政府提供的组屋，一方面申请严格，主要针对无房适龄低收入本国公民，既满足刚需也避免投机；另一方面不同类别的设定也满足了居民多样化的住房需求。
    交易市场分层，严控转售环节。新加坡的组屋新购仅限于符合条件的新加坡公民，其余公民和永久居民可以参与组屋的转售交易，而外国人只能参与私人住宅的交易，既保障了本国公民权益，又杜绝了利用组屋进行套利的可能。