国外保障性住房建设经验对我国的启示

    一、新加坡、美国保障性住房建设经验
    （一）新加坡
    新加坡作为一个土地资源匮乏、人口密度高的城市国家，通过其富有特色的保障性住房--组屋，为80%以上的居民提供了品质住房，被全世界承认是解决保障性住房问题最成功的国家之一。其高效的土地供给和使用制度、强制型住房公积金制度、补贴制度以及准入与退出制度构成了其保障性住房建设和管理的核心制度。
    1、高效的土地供给和使用制度。作为国土资源十分稀缺的岛屿型国家，新加坡政府十分重视保障性住房的土地供应和使用效率，将土地权力分散到土地管理局和国家发展部，前者负责土地出售，后者负责土地利用规划，以有效避免一方权力过大出现寻租行为而降低土地利用效率。在组屋的建设过程中，政府以强有力的法律支撑组屋的土地供应，保障其数量充足；同时注重集约利用并尽可能与产业、交通融合，以实质性提高土地利用效率。
    2、强制型住房公积金制度。新加坡的住房公积金制度是组屋建设强有力的支撑。新加坡成立了中央公积金局、颁布了颁布了《中央公积金令》、制定了强制性储蓄制度，规定政府和私企的员工自动成为中央公积金会员，由雇员和所属单位按工资每月缴纳公积金。1968年中央公积金局推行“公有住屋计划”，扩大了公积金的使用范围，计划推行公积金可以用来购买组屋或缴纳首付，当存款不够首付时可以向建屋发展局贷款，公积金还可以被用来偿还这部分贷款贷，并且公积金可以用来支付购买组屋的每月按揭金额，这加速了“居者有其屋”计划的实现。
    3、多元化的补贴制度，政府会根据收入情况的不同对住房水平进行分级，制定出合理的公有住宅配售政策。
    4、土地来源。为保证组屋计划的顺利实现，新加坡颁布了《土地征用法令》，规定建造组屋可以在任何地方征用土地，建屋发展局能够以远低于私人发展商的价格获得土地，确保了土地供给和房源供给，目前新加坡超过40%的土地都归建屋发展局。
    （二）美国
    与新加坡不同，美国政府通过市场化手段制定保障性住房政策，从需求端出发，通过财政补贴、金融支持等手段在立法、金融、税收等方面解决中低收入者住房难问题。
    1、资金来源与土地供给。美国保障性住房资金来源大部门是利用民间资金，只有少量是由政府出资。为鼓励私人投资建设保障性住房，通常采取降低贷款利息，来弥补开发商的经济损失，但要求保障性住房占房屋总数的13%左右，这使保障性住房资金投入增加的同时大大减轻了政府的财政负担。
    2、住房政策。美国保障性住房政策主要分为三部分：首先，针对低收入家庭，采取公房出租和租金补贴；其次，针对中低收入家庭，采取低息贷款、首付担保及首付补贴；第三，针对所有购房者，采取用贷款利息抵个人所得税。
    3、保障范围和保障形式。美国将收入低于平均收入40%的家庭界定为低收入家庭，按照不同等级享受不同的保障性住房待遇。保障形式主要分为两部分，首先对于低收入者，美国政府从低租金提供公共住房演变成发放住房租金补贴；对于中低收入家庭，政府提供利率优惠和首付担保两种主要的保障形式。
    二、国外保障房建设经验对我国的启示
    国家要求，“十二五”期间国家对保障性住房建设要求3600万套，覆盖率达到20%。至2014年，全国仍约有1000万套保障房待建设，未来两年内仍是快速增长期。欧盟国家社会住宅占有率平均是14%，我国的保障房建设目标已达到发达国家的平均水平，可以预见，未来3-5年是保障房的平稳增长和住区内部提质时期。国外保障房建设经历了150多年的摸索才得以逐步完善，我国却用不到30年的时间就实现了“压缩式”发展。为促进保障房住区健康、可持续发展，我国应充分借鉴国外经验，扬长避短，避免住区问题的产生。
    1、建立以政府为主导的多层次住房保障体系。新加坡和美国解决中低收入家庭住房难问题的实践证明，单一的依赖市场机制来解决住房问题是非常困难的，必须依靠政府行为。政府作为国家经济的调控者，必须灵活地采取干预手段。坚持以政府为主导、推行保障性住房制度建设，以确保保障性住房的供需平衡。我国保障性住房建设注重推动住房商品化、社会化，更应该注重中低收入群体的住房需求，根据实际情况对保障性住房政策进行调控。加大保障性住房建设力度，构建以政府为主导的多层次的住房保障体系，完善保障性住房配套设施，解决中低收入群体住房难问题。
    2、建立并完善保障性住房政策法规。新加坡为有效的实施保障性住房建设，制订了一系列配套的法律法规。我国应在保障性住房制度建设中，也应加快相关法律法规的建设。从立法上对住房保障对象的保障标准、保障水平、保障资金的来源等做出明确的规定，并设立专门的监管机构。地方政府可根据本地区经济发展的实际情况，制定出具有地方特殊的住房保障条例。
    3、完善我国保障性住房融资体系和住房公积金制度
    我国保障房建设资金来源主要是政府的财政补贴、土地出让及银行贷款，融资渠道比较单一，资金利用效率偏低。供给的主体，应凝聚多方力量，积极引进社会资本。借鉴与房地产企业、学校、医院和其他成功合作的案例经验，制定一系列激励政策促进未来发展和社会资金的不断注入。
    扩大住房公积金的覆盖人群，加大住房公积金的使用范围，避免出现公积金沉淀、公积金运作难的问题。建立专门的公积金监管部门，管理保障性住房建设项目启动资金，简化公积金贷款手续；对低收入家庭放宽政策，允许其将住房公积金应用到更广泛的层面。我国应建立住房公积金与房价的互动机制，单位和个人支付比例可以适当浮动，约束单位主动提高住房公积金缴费比例，使住房公积金能真正发挥作用。
    4、确保保障性住房的房源供给。土地供应是保障性住房建设的重要环节，供应量的多与少、质的好与坏直接关系保障性住房的整体布局、建设质量与后期运作。我国应确保保障性住房用地供给，加快推进廉租住房建设、公共租赁住房建设，加大棚户区改造力度，进一步扩大农村危房改造试点。鼓励企业利用自有存量土地参与保障性住房建设，解决企业困难职工住房难问题。还可以通过购买、改造、租赁等方式，增加保障性住房房源。
    5、改善保障性住房周边居住环境。营造一个良好的居住环境是保障中低收入人群住房质量的关键。加快对保障性住房居住环境的总体规划，是满足居民真实需求客观要求。为避免住区环境的衰败、设施主体和功能异质等问题，可通过居民自治、政府支持的方式保证住区的正常运营。我国保障性住房建设应多利用中心城市“三旧”改造的土地，以小规模、分散的方式，避免郊区大型住宅小区的建设，改变求快、求量的建设理念，同时完善保障房周边配套设施的建设，包括交通线路、公共服务设施和公共活动空间等等。