海外主要投资移民国家房产市场趋势

    澳洲市场：房价增速趋稳 稳健型投资引关注
    截止到今年3月底，悉尼房价在一年内中值增长了 15.7 %，墨尔本房价中值增长了10.9 %，布里斯班房价中值增长了6.15%。Urbis经济学家指出，澳洲房价增长速度正在趋于稳定，房地产市场的交易活动目前仍处于较高水平。澳洲国民银行（NAB）调查显示，房地产价格增长与对未来资本收益的预期相符，并在报告中预测，在未来的12个月中，房价有望进一步提高。澳洲房产数据库RP Data数据显示，直至今年2月，澳大利亚房产投资融资的总价值创下107亿澳元，达到了历史新高，实现4.4%月度增长和32.3%的年度增长。
    住房产业协会（HIA）表示，与十年前相比，去年澳洲兴建的住宅数量减少了2.5万套。在过去三年里，住宅和建设每个月都在萎缩。而住房建设下沉又反过来对就业、制造业和小企业造成了压迫。供应的减少与需求水平的变化背道而驰。澳洲需要在2020年以前额外建设130多万套住房，才能够满足预期人口增长的需求。在过去二十年里，澳洲平均每年开建15万5500套住房。但HIA保守估计，澳洲每年要建18万套住房才能够满足人口增长的需求。供不应求的住房现状让澳洲成为房地产投资最安全和投资回报最高的国家之一。
    联邦银行（CBA）资深经济学家沃克曼（MichaelWorkman）也认为，相对较高的人口增长率——澳洲约为1.8%，相比之下，美国和中国分别为0.8%和0.6%——以及紧张的住房供应和低房贷利率，促使澳洲的房价持续上涨。
    美国市场：租房需求上涨 二手销售下滑
    美国房地产资料分析公司Reis预计今年房租将上涨3.3%，这将是全美连续第五年房租看涨。同时，根据美国调研机构Apartment List分析从2000年至2012年间公寓的租金，房租增加了6%，但是租客的收入在同一时期扣掉通膨后却减少了13%。Reis则根据40户以上公寓的资料，从2009年至2013年全美房租平均已涨了12%，而同期全美的房屋销售价涨幅为14%。在Reis的分析中，去年全美房租和2012年相比涨了3.2%，其中房租涨幅最多的城市是西雅图7.1%，其次是旧金山5.6%。
    美国二手房销售从2012年中开始上升，到去年7月达到年化538万套的水平后持续下滑，迄今销量已经下滑了14.5%。美国商务部数据显示，经季节调整后2月新房开工量年化水平环比下滑0.2%，至90.7万套。全美住房建筑商协会(NAHB)数据显示，3月份房价指数从2月份的46小幅回升至47，低于市场预期。但也有迹象显示市场有望在未来几个月回升，2月份美国待售二手房的库存增加6.4%，为200万套，2月份二手房平均售价为18.9万美元，比去年同期增长9.1%。在美国南部和西部地区，二手房销售在继续改善。
    欧盟市场：去年四季度房价下跌0.3% 欧元区跌0.7%
    欧盟统计局公布的统计数字显示，欧元区和欧盟去年四季度房价环比分别下降0.7%和0.3%，同比分别下降1.1%和0.1%。数据显示，欧盟去年四季度房价环比涨幅最大的3个成员国分别是拉脱维亚(2.7%)、爱沙尼亚和立陶宛(均为2.6%)，环比跌幅最大的4个成员国分别是匈牙利(-1.8%)、西班牙(-1.3%)和丹麦及意大利(均为-1.2%)。
    值得注意的是，伦敦房价一年内上涨17%，今年3月英国大部分地区的房价强劲增长。其中，英格兰地区平均房价同比增长8.5%，威尔士地区平均房价同比增长4.9%，苏格兰地区增长0.8%，北爱尔兰地区增长0.3%。
    另外，到2013年底，亚洲投资者在德国房地产市场的投资额已在2011年的基础上飙升916%，增至12.7亿美元。根据仲量联行的最新数据显示，过去3年间，中国和韩国的投资者已加入进军德国的亚洲资本行列，其中绝大部分的投资集中在几个核心城市，即柏林（27%）、法兰克福（23%）和慕尼黑（9%），同时还在多座城市进行了组合投资交易（39%）。
    亚洲市场：日本新房开工率连续第四年增长
    日本国土交通省数据显示，受4月1日消费税上涨前需求大增等积极因素提振，截至3月31日的2013财年，日本新房开工率较上一财年增长10.6%，连续第四年增长。
    在2011年“3•11”东日本大地震中受灾情况最严重的福岛县，新房开工率增长28.4%，为所有47个都道府县最高。其余两个重灾区宫城县和岩手县的新房开工率也分别增长21.6%和21.5%。
    在日本三大都市圈的首都城市圈、大阪城市圈及名古屋城市圈，新房开工率分别较上一财年增长6.8%、12.8%和12.0%。数据同时显示，今年3月日本新房开工率同比下滑2.9%，为连续第二个月下降。
    新加坡房地产市场趋稳
    新加坡政府部门公布数据显示，去年包括公共住房转售市场和高端私宅市场在内的新加坡房产市场趋于平稳。新加坡市区重建局公布2013年第四季度私宅价格指数下降约0.8%，至214.5点。相比之下，前一个季度增长了0.4%。2013年全年，私宅价格指数增长了1.2%，低于2012年2.8%的增长幅度。
    新加坡住宅市场价格从2009年随着经济反弹而迅速飙升，政府为此多次出手干预。市场分析人士认为，由于调控措施的效果持续，预计2014年新加坡私宅市场的交易量可能进一步减少，价格也会保持平稳。建屋发展局2日公布的组屋转售价格指数在第四季度下跌1.3%，继第三个季度下跌0.9%之后延续跌势。第三季度的下跌也是新加坡的组屋转售价格在2009年以来首次出现季度下跌。
     美国：7大洲房价上涨 高于全美平均水平
    虽然，美国房价上涨速度整体放缓，但是，这7个州的房价仍以2位数的速度继续增长，并超出全美平均房价。据财经网站Wall ST．Cheat Sheet报道，房地产分析机构coreLogic的最新报告显示，今年4月，房价比去年同期上涨了 10．5％，是连续26个月的增长。同3月相比，4月房价上涨了2．1％。不过，在此之前，每月房价上涨与去年同期相比的增长率为11．1％，同时，预计5月与4月相比的增长率仅为1％。
    尽管房价上涨趋势放缓，但一些州的年度涨幅仍达到两位数，高于全美平均水平。4月份房价升值最高的7个州分别为：加州，年增长15．6％、内华达州，年增长14．8％、夏威夷州，年增长 14．1％、俄勒冈州，年增长11．8％、密歇根州，年增长11．3％、弗罗里达州，年增长11．1％、佐治亚州，年增长11．1％。
    加拿大：新屋价格更上一层楼
    加拿大统计局6月12日报告，加拿大新屋价格指数继今年2月和3月上升 0．2％以后，4月又升0．2％。导致4月加拿大房价走势上涨的主要推动力，是大多伦多地区及渥太华的新屋价格大幅度上涨0．7％，这是大多市及渥太华新屋价格2011年11月以来最大月度涨幅。
    卡尔加里新屋价格指数在4月也升 0．6％，汉密尔顿、温尼辟、及圣约翰、弗烈德力顿和蒙克顿升0．2％。有六个大城市新屋价格在4月下降，其中雷纳跌 0．5％，温哥华跌0．3％。
    澳大利亚：澳洲卖家最高让利逾25％
    近日，澳洲房产网站分析了距离州府城市CBD 50公里以内的城区房价，并罗列出于最易淘到便宜房产的城区。根据这份分析，在卖家计划大减价以促成交易的头20个城区中，昆州和新州占了多数席位。如在距离布里斯本CBD约 40公里的Moreton Bay岛屿，有很多卖家为了出售自己位于Lamb Island的房产，提供的减价幅度冠居全澳。据悉，Lamb Island的独立屋中位价仅为16万元，但是卖家仍然需要将价格下压25．6％，才能确保达成交易。
    墨尔本最愿让利的卖家位于距CBD约13公里的Mont Albert．这里的卖家为了吸引置业者，愿将要价平均下调22．9％．据悉，该城区的独立屋中位价为128万元，在过去一年内，这里共卖出49套房产。
    悉尼海滨城区Clovelly，的房主也愿意为了确保交易的达成，将自己的期望值下调逾20％。据悉，Clovelly位于悉尼 CBD东南面约8公里处，这里的公寓中位价为83．5万元。根据realestate．com．au的数据，悉尼Clovelly目前共有20套房产待售，其中，最低的要价仅为49．5万元，是一套一居室的公寓，距离海滩只有200米。相比之下，最贵的待售公寓为一套3睡房的海景公寓，要价为186万元。
    在ACT,Dickson的折扣力度最大，这里的卖家平均将房产要价下调了12．1％。不过，在过去一年间，该城区仅售出25套独立屋。Dickson的独立屋中位价为62万元。
    英国：伦敦市场房价增长17％远高于其他地区
    最新数据显示，2014年4月份伦敦房价环比增长4．2％。伦敦住宅市场房价增长17％，远远高于其他地区。伦敦房价均价为435,034英镑，而英格兰和威尔士房价仅为172,069英镑。英国最大房产网站Rightmove Plc显示，伦敦住宅要价本月创下纪录新高，所有32个市区的房价全面上扬。房价较4月份攀升3．3％至平均592,763英镑(约合99．8万美元)。
    英国主要三城房，伦敦的房价今年上涨了18．7％。不包括伦敦和东南地区，房价上涨了6．3％；英格兰和威尔士房价，4月房价环比上涨3．6％，创2002年以来的最大涨幅，并触及纪录新高272,003英镑。
    泰国：曼谷租金收益达7％
    亚洲市场一向以大马、新加坡等国为主流，其实泰国房地产具有价格低廉、租金回报率高昂、以及拥有永久产权等优势，投资回报率也颇为丰厚。东盟经济一体化于2015年启动后，东盟经济共同体成员国间的免关税自由贸易和免签生效，给泰国的房地产价格带来很大的上升空间。由于泰国地处东盟地区的中心，泰国将有机会比大多数成员国更多的受惠于新贸易区的建成。
    泰国去年第4季房地产成交额增长 4．4％，房地产的需求和供应均出现增长。曼谷相交于其他亚洲城市的房价：曼谷的房价平均在每平米2,800美金，北京则为6,800美金，新加坡更是高达1万8,000美金，而香港更是2万美金。到2014年 5月底，曼谷的公寓价格年比上涨9．47％，成为东南亚最具房屋升值潜力的市场。据环球房地产指南发布的研究报告显示，曼谷的租金回报率介于3．97％-7．41％之间，这令曼谷成为继菲律宾马尼拉、以及印尼雅加达之后，第3个表现最佳的置产城市。
    迪拜：房地产量价齐升或有泡沫
    阿拉伯联合酋长国的迪拜在经济蓬勃发展的推动下，迪拜的房地产价格飙升，建筑业取得的银行贷款不断增加，显示接下来的房屋供应量将大增。汇丰银行该地区首席经济师威廉斯表示：“现在就说见顶还为时过早，信贷增长速度说明，这个周期在迅速加快。”“贷款这样大幅增加，完全跟经济秩序和房地产价格稳定不相符。现在应该采取政策性行动了，要在泡沫真的出现之前，而不是已经在那里的时候。”
    在世界各主要市场，迪拜房价是年增长最快的，今年1至3月飙升了27．7％，是连续第四个季度上升，同期的租金平均上涨了30％。