日本房地产泡沫破裂及对中国的启示

    日本在上世纪80年代后期到90年代初期经历了房地产泡沫破裂的过程，给经济带来很大冲击。这个过程对中国当前的房地产市场来说有一定的启示意义。
    东京市中心的房地产行情是从1983年开始上涨，当时主要是对写字楼的需求非常强劲。因此，房地产的价格也迅速地上涨，很快就蔓延到了其他的城市。从1987年开始，房地产市场就出现了泡沫的势头，最终破裂。
    从我的观察看，日本房地产泡沫的形成主要有三个因素：
    第一，长期的货币宽松。从80年代中期到末期，日本保持了长期的货币宽松政策。当时，日本是靠货币宽松政策来消除日元升值带来的萧条，这一宽松政策持续了四年之久。因为人们担心一旦取消宽松，日本的经济增长将后继乏力，同时美国也对日本施加压力，要求增加需求减少美国的贸易赤字。
    第二，人们对内需和房地产升值的预期过高。居民和公司对日本经济信心满满，因此他们不断地花钱和投资，而同时宽松的货币政策又持续，使得大家对房地产过度投资甚至是投机，远远偏离了实际需求，这也使得房价快速地上涨。
    第三，银行大规模放贷也刺激了泡沫的放大。银行对房地产大量的放贷同时也接受了房产抵押贷款，企业不仅向银行借贷也在市场上进行其他形式的融资，因此他们会把大量的资金投入到房地产市场。
    是什么因素刺破了房地产的泡沫？主要是日本突然收紧了货币政策，加强了监管，限制银行对房地产放贷，对市场产生了巨大冲击。一般来说，我们看到房地产泡沫破裂都是这样的因素导致的。同时，日本央行也提升了贴现率一个百分点。其实，当时东京的房地产已经出现了降温的势头，这些政策使得房地产市场急转直下。而且，1992年日本推出了房地产税进一步加剧了泡沫的破裂，房地产市场骤然降温。
    在泡沫破裂之后，日本的经济和房产市场就陷入了长期停滞，金融机构因此也出现了大量的坏账。在金融方面，也缺乏足够的安全网，国内的金融体系效率不足，不能及时地反映金融机构的问题也使人们普遍担忧日本国内整体金融体系的风险。因此，形成了一个恶性循环，大家不愿意放贷。从1992年到2004年，日本国内银行不良贷款处置累计损失达到94万亿日元。
    日本的经验教训对于中国有哪些启示？大家可以从数据上看到，在中国虽然城市之间存在着差异，但是整体上并没有发生像日本80年代那样强烈的价格上涨，但是现在也不能说是明显的泡沫，但如果不加以控制就有可能会成为泡沫。我们相信，日本的经验教训可以说的是，为了房地产市场及宏观经济的稳定，对于实际利率长期处于低水平状态和脱离实际需求的房地产投资的扩大这两点不能放任。在注意利差收入缩小对金融机构的影响的同时，要有序地推动利率市场化，从而避免实际利率倒挂状态的长期持续是非常必要的。我相信，中国政府已经采取措施来遏制房地产的投机行为，我觉得这样的措施是合理的而且是非常重要的，应该继续执行这样的措施。
    另一方面，也要避免操之过急地挤泡沫，正如我之前所说的，日本就是因为实施了房地产融资总量限制、快速上调利率等操之过急的紧缩措施，导致了长期的经济疲软。中国政府迄今实施的政策已经见效，已经有了趋稳的迹象，正因为房地产在中国经济的比重比较大，所以要谨慎和完善金融监管、完善安全网的构建。