台湾地区不动产登记中介纵览

    我国台湾地区同时存在不动产经纪人和地政士两种中介人员，前者由不动产交易的“中人”所演化，主要负责促进交易达成，并成立了不动产经纪人协会；后者则是发端于我国清朝时期的土地代书制度，主要接受委托办理土地登记。
    根据台湾地区《土地登记规则》的规定，土地登记的对象包含了地上附着物，土地登记基本等同于不动产登记。台湾土地登记中介人员主要是地政士，中介机构主要是地政士事务所，中介行业组织主要是地政士公会。目前，地政士已经遍布全台湾地区，为维护不动产交易安全，保障台湾人民财产权益作出了重要贡献。 

    法律体系 

    台湾地区关于地政士、地政士事务所和公会的法律规范主要如下：《土地法》对地政士作出了原则性规定；《地政士法》是全面规范台湾地政士、地政士事务所和公会的最高法律依据；《土地登记规则》和《地政士法施行细则》主要针对的是地政士的具体业务；《土地登记专业代理人检核办法》主要规范了地政士考试和退出登录管理的相关事项；《地政士签证责任及签证基金管理办法》主要是针对地政士从事签证业务的规定；地政士公会章程和行业组织规定则主要针对公会管理作出的具体规定。 

    地政士 

    地改士执业需要经过专门的考试。取得地政士证书者，需要向直辖市或县(市)政府申请登记，并领取地政士开业执照，才可以执业。 

    直辖市或县(市)主管机关备置有地政士名簿，记载了地政士的个人信息、资格证书、执业状况、执业时间、入会时间、奖惩事项等。执业情况发生变更时，地政士还应及时申报备查。 

    地政士可以从事代理申请土地登记、土地测量、办理相关税务、提存、拟定协议、办理签证等。若办理各项业务时，存在不正当行为或违反业务上应尽义务，导致委托人或其他利害关系人受有损害时，要承担赔偿责任。 

    地政士在执业过程中有欺诈、背信、侵占、伪造文书等犯罪行为或被处分除名的，地政士资格将被撤销或废止。
主管机关专门设有地政士惩戒委员会，处理地政士惩戒事项。惩戒委员会由政府代表、公会代表、人民团体代表、社会公证人士代表组成，主任委员由地方地政处长或县(市)政府地政局长担任。地政士受到惩戒后，将由主管机关进行公告，并被通知地政士事务所和地政士公会。 

    地政士公会 

    地政士公会是非营利的行业自律组织，自下而上按区设立，组织结构较为合理。根据《地政士法》的规定，地政士公会按照行政区域分为直辖市公会和县(市)公会，同一行政区域内，同级的地政士公会仅能设立一个。只有直辖市及过半数县(市)地政士公会完成组织后，才能设立地政士“全国”联合会。 

    加入地政士公会是地政士执业的前提条件。 《地政士法》第三十三条第一款明确规定：“地政士登记后，非加入该管直辖市或县(市)地政士公会，不得执业。”地政士入会时需要缴纳会费，并提取不低于10％的金额作为地政业务的发展经费。 

    地政士公会订立章程，设有理事、监事。地政士公会订立有章程，对公会的宗旨、组织、任务，以及会员入会、出会等事项作出全面规定。地政士违反公会章程情节严重的，将被处以申诫或停止执业。公会设有理事和监事，由会员大会选举产生，任期三年，理事长仅能连任一次。