调控房价的德国经验

    供求均衡，福利定位明确，加上种种有效手段的运用，德国房价在过去30多年内保持了稳定调控效果逐步显现，一些大中城市的房价终于有所降温。政府应该怎样把握好房地产调控的力度?作为房地产发展较快的国家，德国在房价调控方面积累了一些经验。
　　均衡的供求
　　目前，德国普通住房的价格在每平方米2050欧元左右。据统计，1977年至今的30多年里，德国平均房价仅上涨了60%，年均涨幅不过2%。如果扣除物价上涨因素，德国房价实际上是在缩水或者几乎没有上扬。
　　按照中国一些专家的观点，房价稳定的前提是住房供应充足和提高住房自有率。德国的情况却并非如此。据统计，目前德国家庭住房自有率仅为42%， 58%的家庭是租房居住，年轻人更是有77%属于“租房族”。
　　那么，房价为何长期保持稳定呢?最直接的原因是住房供求的均衡。德国大约有3800万户家庭，住房总数约4000万套，完全满足平均每个家庭一套住房的要求(人均居住面积达41平方米)。同时，根据政府的土地规划，近年来德国每年新增住房25万～30万套，完全能够满足居民的新增购房需求。另外，德国是西方人口出生率最低的国家之一，人口已连续多年负增长。按照现在的人口增长速度，预计未来40年德国人口将减少到7000万甚至更低。
　　德国的房价完全取决于市场供求关系，政府并不直接对房地产市场进行干涉(甚至不直接向市场提供住房)，但是通过出台一系列法律和政策以确保房地产有序发展，既实现了“居者有其屋”，又让炒房者没有机会可乘。当然，住房供求均衡甚至供大于求，并不等于房价必定下跌或不会上扬。
　　明确福利定位
　　与中国将房地产业作为“支柱产业”不同，德国坚决否定房地产“支柱产业说”(汽车、电子、机械制造和化工才是德国的四大工业支柱产业)，而是将其作为社会福利机制的重要一环。德国《宪法》第二十条规定，“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”。基于此，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。
　　一直以来，房地产政策始终是德国政党竞选的主要辩论议题，无论是执政党还是在野党，任何竞选人提出的政策，只要不是保障民众的住房福利而是抬高房价，丧失的可能就不仅仅是选票，而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。所以，虽然德国政府特别是地方政府掌握了一些公有土地和住房，但都不敢通过抬高当地地价、房价来增加当地政府的土地、房租收入或税收收入。
　　税收手段打击炒房
　　德国政府还通过税收手段加大房地产投机炒作的成本，压缩炒房者“低买高卖”的利润空间。
　　在德国，自有自用的住宅不需要缴纳不动产税，只需要缴纳宅基地土地税。但用于出售的房地产，首先要缴纳评估价值1%～1.5%的不动产税，房屋买卖需要缴纳3.5%的交易税。如果通过买卖获得赢利，还需要缴纳15%的差价赢利税。另外，从2009年1月1日起，德国对投资者的房租收入征收25%的所得税。
　　严格的税收限制，大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，同时也抑制了德国人投资买房的需求。
　　住房金融保障
　　由于战争对国民经济和住房的严重破坏，“二战”后的一段时间里，德国既是经济困难国家，又是住房十分困难的国家。百废待兴的局面下，政府拿不出更多的钱用于住房建设，因而推行了德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制。
　　德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这类贷款额约占房贷总额的一半左右，另外30%的住房贷款来自商业贷款，其余则来自家庭储蓄。另外，德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场发挥了稳定作用。
　　国家还对建房储蓄体系给予大力支持。对参加住房储蓄者给予奖励，对建房、购房者的个人所得税缴纳采取优惠政策，同时企业给予雇员储蓄津贴。有效的奖励刺激，推动个人拥有住房的比例逐年上升。两德统一前，东德地区私人住房只占5%，目前已上升到27%以上。现在，德国拥有私人住房的比例已在40%以上。
　　给予购建住房补助
　　在德国，只要是购买或者建造自用住房，政府均予以住房补助。
　　如果是购置自住新房，购买者在8年内可以得到政府每年5000欧元的补助。若有孩子，每人每年还可以得到1500欧元的补助(即5000欧元×8年+ 1500欧元/孩子×8年)。如果购买自用旧房，也可在8年内得到政府每年2500欧元的补助。若有孩子，也是每人每年可再得到3500欧元的补助。如果购买建造合作社住房，购买者在8年时间内，每年可得到政府2400欧元的补助。若有孩子，每人每年可得到750欧元的补助。
　　严惩“暴利犯罪”
　　在德国，房价、房租超高乃至获得暴利的地产商和房东甚至要承担刑事责任。依照德国《经济犯罪法》规定，地产商出售房屋的价格超过“合理房价”的20%即为“超高房价”，已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉。如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制定的房价超过50%，则为“房价暴利”，这已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至被判处三年徒刑。
　　与房屋出售价格一样，德国政府对房租也进行了严格限定。在所有超过5万人口的城市，市政府主管的市政建设部门或同时与该地区房东和房客协会、房屋租赁和买卖介绍所等机构，根据该地区实际房租情况的统计资料来确定该地区的“租房价格表”，并公开发表。该表每两年更新一次，房租的具体价格应当在“合理房租”的上下波动，且这样的提高是有限度的。如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%，就作为“房租超高”论。根据《经济犯罪法》，这种情况已经构成了违法行为。房客可以向法庭起诉，不仅房租立即降到“合理房租”以内，而且房东将受到最高10万欧元的罚款。如果房东所定的房租超出“合理房租”的50%，则就作为“房租暴利”论，根据《刑法》，这已构成了犯罪行为，房东将受到更高罚款甚至被判处三年的徒刑。
　　在德国，你不必担心租房“挨宰”，因为有《住房中介法》。这项法律规定，如果中介任意提高佣金，一经发现，将被处以高达2.5万欧元的罚金。由于租房有充分的保障，不少人非常愿意租房，而不愿意购房。