加拿大如何调控房价

    在发达国家中，加拿大的房价调控是比较成功的。2000年起，10多年来加拿大房价一直保持较低水平，每年仅上涨1%，低于其物价年均涨幅2个百分点。其独特而又针对性极强的调控政策，是长期保障房价稳定的关键所在。
　　政策拓宽住房获取渠道
　　加拿大是高福利国家，房地产不是支柱产业，而是作为社会福利机制的重要一环。政府将保障居民住房与医疗、教育等一样视为首要政策目标，作为制定所有房地产政策的核心出发点。正是得益于强大的住房保障体系以及民生为导向的房地产政策，尽管政府特别是地方政府掌握了大量公有土地和公房，但各级政府都不敢通过抬高地价和房价来增加收入。
　　加拿大的住房保障制度注重向低收入家庭倾斜。在温哥华，单身居民年收入低于1.7万加元(约12万元人民币)、两口之家年收入低于2.5万加元(约17.5万元人民币)的都可以申请政府“福利住房”，只需支付低于成本的租金。目前，加拿大1000万家庭在使用“福利住房”，占全加拿大家庭总数的41%以上。
　　政府给予多方面的政策，鼓励全民、企业建房，鼓励自建房、合作建房，拓宽住房获取渠道，摆脱了听任开发商任意定价的局面。此外，政府还提供长期低息贷款，给予借款保证，供应合理价格的土地，减少税收，实行补贴。
　　政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。86%的加拿大人可以享有不同额度的购房补贴和租金补贴。加拿大住宅合作社的出现已经有200多年的历史，合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。
　　除了动员全民建房外，加拿大政府推行了"建房免税"政策，及时解决了住房供需失衡问题。特别是政府鼓励所有公司修建居民住宅，建房投资全额免交所得税，甚至提供补贴，掀起“企业建房热”。2003年，加拿大各行业公司拥有住房超过600万套。
　　此外，市场上“户均一套房”的供给量也有效地平抑了房价上涨。加拿大的房价完全取决于市场供求关系，政府并不直接干涉房地产市场，甚至不直接向市场提供住房，而是通过系列法律和政策确保房地产业有序发展。无论在联邦还是州、市及村镇层面，都有详尽的建房规划，住房建设依人需求而定，既实现了“居者有其屋”，又让炒房者无机可乘。目前，加拿大大约有8000万户家庭，住房约有9000万套，完全满足每个家庭一套住房的需求，现有人均居住面积达41平方米。同时，近年来加拿大每年新增住房在50万套到60万套左右，联邦、州和地方政府拥有公房500万套，完全能够满足居民的新增购房需求，很大程度上平抑了房价。而房价上涨潜力有限，进一步降低了对住房的需求。
　　发达的租赁市场
　　加拿大发达的房屋租赁市场，成为稳定房价的“定海神针”。由于租房市场发达，租房权益有充分的法律保障。在加拿大租房的安全感并不亚于买房，家庭乐于租房，购房意愿相对较低。
　　目前，加拿大自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，特别是年轻人中77%都是“租房族”。40岁前不买房子很正常，数十年居住在出租房中的加拿大家庭不在少数。加拿大严格限定租房中介佣金，租客不必担心“挨宰”。加拿大《住房中介法》规定，如果中介任意提高佣金，一经发现，将被处以高达2.5万加元的罚金。凡超过5万人口的城市，由市政建设部门会同房东和房客协会、房屋租赁和买卖介绍所等机构，根据实际确定并公布“租房价格表”供参照。如果房租超出其20%，则违反了《经济犯罪法》，房东将受到巨额罚款。超出50%为“房租暴利”，已构成了犯罪，根据《刑法》，房东将受到更高罚款，甚至判三年徒刑。此外，加拿大《租房法》还规定“房租涨幅三年内不得超过20%”。
　　在加拿大，自有自用住宅不需要缴纳不动产税，只缴纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%～1.5%的不动产税，房屋买卖再交3.5%的交易税。如果通过买卖获得赢利，还要交15%的差价赢利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳个人所得税，税率在20%～45%不等(2009年后统一为25%的资本利得税)。此外，房子的管理、维修等费用也很高。重重的税收限制大大压缩了炒房者的利润空间，抑制了投资购房需求。
　　“合同储蓄”住房金融模式
　　加拿大特有的住房金融制度，为稳定房价提供了制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，加拿大实行“先存后贷”的合同储蓄模式，其实质是“合作”而非赢利房贷。加拿大房贷总额中，合同储蓄约占50%，商业贷款为30%，家庭储蓄为20%。国家大力支持建房储蓄体系，对参加住房储蓄者给予奖励，对建房、购房者给予个人所得税优惠，同时企业给予雇员储蓄津贴。有效的奖励刺激，使个人拥有住房的比例逐年上升，目前加拿大私人住房已达到40%以上。
　　加拿大所有房贷(包括合同储蓄和商业贷款)都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11.5年。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，基本消除了金融市场动荡对房价的影响，对房贷市场起着稳定器作用。与加拿大形成鲜明对比的是，在采取浮动房贷利率制的国家，无论是欧盟内英国、西班牙和爱尔兰等，还是美国，近年来房价都随利率波动出现了动荡。
　　强势“指导价”
　　加拿大还以法律的巨大威慑力，强势实行“指导价”制度。地产价格并不是房地产商说了算，也不是政府说了算，而是由独立的地产评估师评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。除了私人评估师外，各地还按照联邦建筑法成立了“房地产公共评估委员会”，负责制定具有法律效力的本地房产“指导价”，所有房地产交易必须参照此执行，允许合理浮动。
　　虽然指导价的制定必然参考历年市场房价，但任何不具备垄断势力的开发商或炒房者，都不可能单独影响“指导价”的制定。加拿大法律规定，出现房价、房租超高乃至暴利时，地产商和房东甚至要承担刑事责任。