聚焦国外保障房：立法先行保证保障房资金

　　
　　金融创新：社会资金滚滚投入
　　
　　除了稳定的财政资金外，还需要大量的社会资金的支持才能确保保障房的建设。许多国家通过金融创新，吸引了大量的社会资本介入保障房建设。这些金融工具主要有三类：
　　
　　一是住房抵押贷款证券化。以美国为代表，在北美和北欧国家比较流行。这主要是通过资本市场筹集住房资金，利用住房抵押贷款二级市场(转让和证券化)，解决一级市场“存短贷长”的矛盾，控制住房金融机构的风险，稳定经营收益，形成一、二级市场的良性互动，同时形成市场化的风险分担机制，参与住房抵押贷款证券化的各方，如原始贷款人、证券发行人、信用增强机构、投资者等共同分担风险。
　　
　　二是合同储蓄，即借贷双方通过契约筹集住房资金。潜在的购房者与指定机构订立资金存贷合同，并按合同的约定定期到指定机构储蓄，当储蓄达到一定的时间和金额后便自动取得从该指定机构获得相应的住房抵押贷款的权利。代表国家主要有英国、德国和日本。德国的住房储蓄占整个住房信贷的22%。
　　
　　法国政府规定，企业职工必须将工资收入的1%拿出来交给国家家庭住房基金管理处管理，专项用于住房建设。只有缴交了1%家庭住房建设基金的职工家庭才有权申请享受低租金住房。同时，法国政府设立了住房信贷局，专门行使社会住房建设的储蓄与贷款职能。储蓄与贷款以家庭为单位参与，实行低利率制，低进低出，让低收入者受益。
　　
　　三是强制储蓄。政府凭借国家权威和信用，通过法律和行政规定等强制手段要求企业和职工将职工工资收入的一定比例定期存入指定机构，该机构以优惠贷款方式支持职工住房消费。新加坡最为典型，其本质是一种社会保障机制。
　　
　　四是政企合作。政府出土地，企业出钱，共建保障房。其运营模式可以是重整—经营—补贴—转让模式、转移—维护—运营—补贴模式、转让—建设—转让模式或公共政府部门与民营企业合作模式。
　　
　　正是在这种保障房政策的刺激下，各国保障房建设均取得了大规模的发展。