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北京楼市翻红:一二手房交易均创4年新高

2021-01-22 来源: 和讯名家

    北京学区房价格涨幅较大,一年时间,海淀万柳区域有学区房价格从14万元/平方米涨到19万元/平方米。
    1月15日,国家统计局发布2020年12月70城房价数据显示,当月北京新房价格环比微涨0.3%,同比上涨2.3%;二手房价格环比上涨0.5%,同比上涨6.3%。
    这是从2017年出台“3•17新政”调控楼市以来,难见的“小阳春”。而从2020年下半年后,北京楼市开始翻红,成交量爬升。
    中原地产数据显示,2020年北京新房住宅实现网签4.9万套,同比上涨35.6%;二手住宅全年成交16.9万套,同比上涨16.4%,分别创最近5年和4年的新高。单月来看,2020年12月新建住宅网签6681套,环比上涨13.8%;二手住宅网签20944套,环比上涨21.3%,均创下2017年“3•17新政”调控以来的月度新高。
多位北京市场研究人员、房屋中介工作人士接受中国房地产报记者采访时分析称,成交量上涨主要有两方面因素,一  是2020年改善需求比较强;二是2020年北京市场限竞房供应充足,从市场数据来看,优质的限竞房项目网签量明显上升,拉动了整体成交量的增加。
    尽管供需两旺,但分化依然是主流。如北京学区房价格涨幅较大,有购房者称,他2019年12月看中海淀万柳区域一套小一居,当时成交价大约在14万元/平方米,等到2020年12月时,同小区一居室的房源单价已经涨到19万元/平方米左右。
     4月开始拐点
    北京新房、二手房市场持续升温开始于2020年4月份。
北京某楼盘营销负责人告诉记者,进入2020年4月中旬,北京新房市场复苏迹象已经很明显。“疫情进入常态化防控后,供应就逐渐开始恢复,从去年4月份有14个新项目入市,到9月底的时候,房企为加速回款加快推盘,有不少是高品质的红盘,使得市场十分活跃,成交量大幅上升。”
    去年北京新房市场表现曲线是1-3月新房成交量受疫情影响大,4月疫情得到控制后逐渐好转,新房市场快速恢复。进入9月,房企在负债高、融资难的形势下,楼盘入市积极性提高。
    中原地产数据显示,全年新建住宅成交4.9万套,同比上涨35.6%。从成交房源结构来看,限竞房全年成交29339套,占据了近一半的整体市场成交量。
    “对绝大多数刚需购房者来说,去年北京在售的限竞房项目性价比很高,非常值得入手。”上述营销负责人表示,限竞房成交的上升,意味着北京目前刚需群体需求依旧坚挺,“而且从2020年供地情况来看,限竞房项目供应将逐渐减少”。
    截至2020年底,北京限竞房供应到现在累计入市9.1万套,网签5.4万套,可售库存2.3万套,房源供应还剩3.7万套。
    此外,不少在2020年入市的限竞房项目在户型设计上也开始注重购房者的需求,大大提升市场竞争力,使其在市场上受到追捧。
    二手房市场的表现同样火热。中原数据显示,2020年全年成交16.9万套,同比上涨16.4%,创最近4年的新高。
    “有学区房,也有二套房的潜在买家想要置换房产。北京房价高,大部分人只有卖掉持有的第一套房子才能买第二套房子,二手房市场的流动性增加,也推动了一手房市场。”有中介机构工作人员表示,2020年改善需求比较强,受疫情、全球货币政策宽松等多项因素影响,人们都有资产保值的心态,选择卖掉二手房去换新房。
     分化的市场
    尽管从整体数据来看,2020年北京楼市供需两旺,但不代表所有项目都一房难求,分化依然是市场的主流。
    以限竞房为例,虽然近三年限竞房成交量占市场整体成交量的比例逐年上升,2020年成交占比接近五成,在中原地产发布的2020年北京楼市住宅销冠排行榜中,TOP10项目中前8个项目均为限竞房,看似限竞房被市场接受度提高,但背后59%的去化率并不理想,远低于近三年整体新房市场74%的去化率。
    某限竞房项目经理称,“限竞房分化已经是业内共识,除了少部分地理位置相对比较好的项目外,大部分限竞房去化十分困难,好的项目可以带动区域范围内成交量,但也有不少在售项目从期房熬成了现房。”
    从区域来看,2020年北京新房市场成交面积同比涨幅最大的区域是昌平区,主要受萬橡悦府限竞房项目集中供应影响,其成交量在昌平区排名第一,占整个区域成交量21%,叠加未来金茂府项目年内持续发力,共同推高昌平区成交量和成交价格。
    学区房受西城区“7•31多校划片”新政影响,不少西城区的潜在购房者转向了海淀。“房子就这么多,加上今年受疫情影响,很多原本打算出国的学生今年也不打算出国了,自然就涨价了。”一位房地产中介机构人士称。
 

 

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