欢迎访问本站! ·设为首页 ·加入收藏

2020年40城地市整体平稳,溢价率小幅下降, 二线城市地市表现偏弱

2021-01-07 来源: 易居研究院

    上海易居房地产研究院12月31日发布《2020年12月40城土地市场报告》,该报告显示:  
    2020年40城地市量价齐升,溢价率小幅下降,地市整体平稳。从土地成交面积看,2020年二季度以来,随着疫情后货币宽松,部分城市楼市地市火热,下半年热点城市调控虽有收紧,全年40城土地成交建筑面积仍增长8%,创2015年以来新高。从土地成交价格看,2020年二季度部分城市土地市场较热,地价上涨较快,下半年随着热点城市调控升级,以及“三道红线”监管新政的试点出台,地市逐渐降温,全年地价同比上涨8%。从溢价率来看,2020年一季度,土地溢价率维持在10%左右的历史低位水平;二季度部分城市土拍火热,溢价率逐步上升;三季度以来多个热点城市政策收紧,溢价率不再上升;四季度以来溢价率持续下降。  
    易居研究院研究员沈昕表示:2020年一线城市和三线城市土地市场量价齐升,未明显过热;二线城市量价微升,表现偏弱。2020年,一线城市土地成交建筑面积同比大幅增长31%,成交均价同比上涨9.6%,今年一线城市虽然成交面积增幅较大,但地价涨幅未明显偏高,整体地市并未过热。二线城市土地成交建筑面积继续同比小幅增长3.2%,涨幅进一步收窄,成交均价同比小涨1.3%,地市表现偏弱。三线城市地市继续升温,全年土地成交建筑面积同比增长16%,成交均价同比上涨19%,量价齐升,疫情后部分城市限地价竞配建等政策开始放松,加之货币宽松导致,量价涨幅均未超过20%,未明显过热。  

    报告主要内容如下:  
    一、40城整体:   2020年量价齐升、溢价率小幅下降
    1、土地成交建筑面积:2020年同比增长8%  
    2020年12月,40个典型城市土地成交建筑面积9864万平方米,环比增长108%;同比小幅增长4%。  
    2020年全年,40个典型城市年初累计土地成交建筑面积62496万平方米,同比增长8%。回顾历史,年初累计土地成交建筑面积同比增幅于2018年6月开始持续回落,2019年2月转负,随后涨幅震荡收窄至0轴附近。2020年1-2月后,增速虽为负值但持续收窄,7月开始转正并持续提高,11月以来增速小幅回落。  
    年度走势来看,2011年在“限购、限贷”等政策影响下,40城土地市场降温。2012年40城土地市场开始回暖。2013年再度繁荣。2014年40城土地成交建筑面积大幅下滑。2015年继续大幅下滑。2016年跌幅收窄,开始回温。随着三四线城市和部分热点二线城市房屋销售的持续火热,2017年40城土地成交建筑面积出现较大幅度的增长。2018年上半年,三四线城市和部分二线城市房屋销售持续火热,开发商拿地热情高涨,下半年土地市场有所降温,底价成交和流拍现象也逐渐增多。2019年上半年部分城市出现小阳春,地市成交火热,但下半年政策收紧后市场明显降温,全年土地成交面积微增。2020年二季度以来,随着疫情后货币宽松,部分城市楼市地市火热,下半年热点城市调控虽有收紧,全年40城土地成交建筑面积仍增长8%,创2015年以来新高。  
    2、土地出让金收入:2020年同比增长17%  
    12月,40个典型城市土地出让金收入为4301亿元,环比大幅增长80%,同比小幅增长1.3%。  
    2020年全年,40个典型城市土地出让金累计收入33449亿元,同比增长17%。2019年下半年,年初累计同比增速一直稳定在15%左右的水平。受疫情影响,2020年一季度明显下行;疫情受控后,4月开始同比转正,三季度以来同比增速稳定在15%-20%区间。  
    分城市来看,2020年全年,40城土地出让金排名前5的城市分别为上海、广州、杭州、北京和宁波,其土地出让金总额分别为2739、2465、2275、1912和1707亿元。排名靠前的城市中,除一线城市外,主要为长三角和大湾区的核心城市,以及部分中西部省会城市。  
    3、土地出让均价:2020年同比上涨8%  
    12月,40个典型城市移动平均土地成交均价为4941元/平方米,环比下跌8.5%,同比上涨4.2%。  
    年度走势来看,2011年和2012年,在国家楼市调控背景下,市场转冷,土地成交均价下跌。2013年,部分城市楼市持续升温,开发商拿地热情高涨,导致成交均价大幅反弹。2014年,土地成交均价继续小幅上涨。2015年,一线城市和部分二线城市成交回暖,土地成交均价也出现较大幅度的上涨。2016年,由于一线及部分热点二线城市市场火爆,地王数量史无前例之多,面粉贵过面包的地块数量很多,导致地价大幅上涨。2016   年下半年,部分热点城市相继出台相应的土地市场政策,控制地价增长,2017年40城土地成交均价同比涨幅有所回落。2018年,尤其是下半年,多地土地流拍频现,低溢价甚至底价成交成为常态,地价创2011年以来最大跌幅。2019年,上半年部分城市土地市场较热,地价上涨较快,下半年地市降温,全年地价同比上涨16%。2020年,二季度部分城市土地市场较热,地价上涨较快,下半年随着热点城市调控升级,以及“三道红线”监管新政的试点出台,地市逐渐降温,全年地价同比上涨8%。
    4、土地成交溢价率:2020年为13.1%,小幅下降  
    12月,40个典型城市土地成交溢价率为11.1%,相比11月下降4.3个百分点。2020年一季度,土地溢价率维持在10%左右的历史低位水平;二季度部分城市土拍火热,溢价率逐步上升;三季度以来多个热点城市政策收紧,溢价率不再上升;四季度以来溢价率持续下降。  
    年度数据来看,2011年和2012年,在国家楼市调控背景下,市场转冷,40城土地成交溢价率均下跌。2013年,部分城市楼市持续升温,开发商拿地热情高涨,导致40城土地成交溢价率反弹。2014年,土地成交溢价率再次下行。2015年,一线城市和部分二线城市成交回暖,土地成交溢价率重新上涨。2016年,由于一线及部分热点二线城市市场火爆,地王数量史无前例之多,面粉贵过面包的地块数量很多,导致土地成交溢价率大幅上涨。2016 年下半年,部分热点城市相继出台相应的土地市场政策,控制地价增长,2017年40城土地成交溢价率有所回落。2018年,尤其是下半年,多地土地流拍频现,低溢价甚至底价成交成为常态,创2010年以来新低。2019年,上半年部分城市出现小阳春,地市成交火热,但下半年政策收紧后市场明显降温,溢价率略高于2018年。2020年,随着疫情后货币放水,二季度部分城市地市火热,下半年多个热点城市升级调控政策,且“三道红线”监管新规的试点出台限制了房企加杠杆拿地的能力,地市逐渐降温,全年溢价率为13.1%,低于2019年。
    分城市来看,12月,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为东莞、金华、厦门、荆州和福州,土地成交溢价率分别为72%、56%、36%、31%和25%。12月东莞溢价率高达72%,主要是全月只出让了2宗商办用地,其中一宗石碣镇的商办地块由于起拍价较低,溢价率高达619%,另一宗松山湖片区的商办用地溢价率为22.5%。12月,溢价率小于10%的城市比11月明显增多,可以看出40城整体地市仍处于降温趋势中。  
    二、城市分类:2020年二线城市地市表现偏弱  
    1、一线城市:2020年量价齐升,未明显过热  
    12月,一线城市土地成交建筑面积为707万平方米,环比增长19%,同比下降13%。12月,一线城市6个月移动平均成交均价为15052元/平方米,环比上涨3.5%,同比上涨15.1%。  
    年度走势来看,2011年在“限购、限贷”等政策影响下,一线城市土地市场量价齐跌。2012年一线城市土地成交建筑面积继续下降,成交均价则微幅上涨。2013年土地成交量价均大涨。2014年土地成交建筑面积大幅下降,成交均价则继续大涨。2015年土地成交建筑面积继续小幅下降,成交均价则小幅上涨。2016年土地成交建筑面积大幅下降,成交均价大幅上涨。2017年土地成交建筑面积大幅增长,成交均价小幅下跌。2018年,土地成交面积同比微增,地价下跌明显。2019年,一线城市土地成交量价均比较平稳。2020年,一线城市土地成交建筑面积同比大幅增长31%,成交均价同比上涨9.6%。可以看到,今年一线城市虽然成交面积增幅较大,但地价涨幅未明显偏高,整体地市并未过热。  
    2、二线城市:2020年量价微升,表现偏弱  
    12月,二线城市土地成交建筑面积为6798万平方米,环比大幅增长134%,同比增长13%。12月,二线城市6个月移动平均成交价为4407元/平方米,环比下跌9.6%,同比下跌1.7%。  
    2020年二季度,杭州、南京、宁波、成都等热点城市地市火热,成交均价快速反弹。三季度,多个热点城市出台调控收紧的政策,地市逐渐降温,地价开始高位盘整。四季度,成交均价持续下降。  
    年度走势来看,2011年在“限购、限贷”等政策影响下,二线城市土地市场量价均小幅下降。2012年二线城市土地成交建筑面积增长,成交均价则继续小幅下跌。2013年土地成交量价均小幅增长。2014年土地成交建筑面积下降,成交均价小幅下跌。2015年土地成交建筑面积继续下降,成交均价则小幅上涨。2016年土地成交建筑面积微幅下降,成交均价大幅上涨。随着部分热点二线城市房屋销售的持续火热,2017年土地成交建筑面积小幅增长,成交均价继续小幅上涨。2018年,土地成交面积同比明显增长,但成交均价同比下跌也较明显。2019年,二线城市土地成交面积继续同比小幅增长,成交均价涨幅较大。2020年,二线城市土地成交建筑面积继续同比小幅增长3.2%,涨幅进一步收窄,成交均价同比小涨1.3%。  
    3、三线城市:2020年量价齐升  
    12月,三线城市土地成交建筑面积为2359万平方米,环比大幅上涨90%,同比下降11%。12月,6个月移动平均成交价为3243元/平方米,环比下跌15%,同比上涨15%。  
    年度走势来看,2011年三线城市土地市场量价齐跌。2012年三线城市土地成交建筑面积小幅增长,成交均价则继续小幅下跌。2013年土地成交建筑面积增长,成交均价基本持平。2014年土地成交建筑面积下降,成交均价小幅下跌。2015年土地成交建筑面积继续下降,成交均价则小幅上涨。2016年土地成交建筑面积继续小幅下降,成交均价涨幅较大。随着三四线城市房屋销售的持续火热,2017年三线城市土地市场量价齐升。2018年,土地成交面积同比继续增长,成交均价也同比上涨,量价齐升。2019年,三线城市土地成交量跌价升。2020年,疫情后部分  城市限地价竞配建等政策开始放松,加之货币宽松,三线城市地市继续升温,全年土地成交建筑面积同比增长16%,成交均价同比上涨19%,量价齐升。
    三、40城土地市场趋势研判: 预计明年年初地市仍将稳中有降
    12月18日的中央经济工作会议中,关于房地产的表述,除了延续自2016年以来“房住不炒”定位政策基调外,本次会议首次提出要“解决好大城市住房突出问题”,将解决大城市住房问题提升到重要战略地位。会议指出,土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。预计明年一线和强二线城市的土地供应会向租赁住房倾斜。  
    会议还强调,明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持对经济恢复的必要支持力度,政策操作上要更加精准有效,不急转弯,把握好政策时度效。预计明年货币政策将保持稳健基调,监管机构将加强对房地产金融风险的监管和防范。  
    下半年以来,多个热点城市收紧了调控政策,8月份40城土地市场已经出现短期拐点,9月份以来继续小幅降温,稳地价目标已经实现。短期来看,调控政策和货币政策均不会放松,预计明年一季度地市仍将稳中有降。

福州市房地产业协会版权所有 @ 2009-2010 FUZHOU CITY REAL ESTATE ASSOCIATION all Rights Reserved
地 址:福州市杨桥东路杨桥大厦八楼 电 话/传 真:0591-87512864 邮 编:350001
网络备案号:闽ICP备19021263号-1 网站技术支持:征途网络