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高溢价率地块频现,土地市场年末“翘尾”来袭

2020-12-25 来源: 和讯名家

  “12月多数是最后几天成交猛增”,亿翰智库研究总监于小雨预计,最后一个月的成交量大概率要超过去年同期。
  临近年末,房企补仓的热情被点燃。
  数小时较量、上百轮竞价、走高的成交规模……2020年收官之月,房企拿地积极性再升,热点地区优质地块的溢价率攀升。
  前11个月拿地金额已经达到1214亿元的中海地产,在12月不仅没有放缓拿地的步伐,还在更加激进地补仓。
  12月23日,经过156轮竞价,中海地产以6.48亿元的价格竞得江西省南昌市经开区一宗居住用地,地块面积为81.42亩,成交楼面价5686元/平方米,溢价率45.52%。
  在这之前的12月21日,中海宏洋激战94轮,以82.76%的溢价率拿下广东湛江一宗宅地,总价约为10.6亿元,在当日湛江4幅地块共17.11亿元的总成交价中占比逾6成。
  12月17日,昆明市出让11宗土地收金51.36亿元,中海地产以22亿元的高价力压14家房企拿下了西南林大旧址的79亩宅地,而溢价率也达到了107%的高位,成交楼面价从5742元上涨至11912元。
  月初时,中海力压长实、会德丰等香港房企,以42.73亿港元摘得香港启德第4E区1号宅地,而这超出了香港市场对该地块约34.49亿至39.41亿港元的估值;同日,其以28%的溢价率拿下了大连一地块。
  不完全统计显示,12月以来,包括中海宏洋在内,中海地产共斥资逾106亿元拿地,多数地块皆有较高溢价率。
  相较于中海,保利地产(600048,股吧)在拿地方面相对克制,溢价率通常保持在较低为水平,但近年来有较为明显规模诉求的保利地产,在2020年仅余半个月之时,将2020年度投资计划从3150亿元提高至3350亿元。而根据保利地产《关于2020年度投资计划的议案》内容,保利地产2020年计划完成房地产及相关产业直接投资3150亿元。
  同样有规模诉求的中小房企自然也不会放过年末供应期。
  12月18日,上海普陀区出让石泉社区W060402单元B4-1地块。大华在102轮的竞价后,力压中骏、中建、金茂,以30.6亿元夺得地块,溢价率为17.56%,成交楼面价为47434元/平方米。
  尽管在上海土地市场,这一溢价率水平尚不算太高,但同日江苏徐州的一场土拍上,大华以5.87亿元的价格、34%的溢价率拿下了一宗宅地;大华还在11月下旬南通的土地市场上,留下了101.77%的溢价率。
  而将“千亿计划”写进2020年债券半年报的电建地产近期也加快了拿地步伐,央企的背景也让其在拿地方面也颇为“豪爽”。
  12月8日,电建&德商以总价18.54亿元、溢价率86.53%夺下武汉光谷一宗涉宅地,楼面价15778元/平方米,成为光谷东新单价地王;而在北京市月内首场土拍上,其以57.95亿元的总价拿下了北京海淀区西八里庄的一宗地块,为当日共133亿元的成交总额贡献了逾4成。
  这样的火热也催动成交的上涨。
亿翰智库提供的数据显示,截至12月18日,全国各城市土地成交建面约15673.78万平方米,已经达到11月总成交规模的8成,是2019年12月整体成交规模的约49%。
  “12月多数是最后几天成交猛增”,亿翰智库研究总监于小雨预计,最后一个月的成交量大概率要超过去年同期。
  成交的上涨也让城市土地出让金明显上升。中原地产研究院发布的数据显示,截至12月7日,今年50大城市卖地金额达3.75万亿元,同比上涨20.7%。
  其中,30个城市年内土地出让金超过500亿元,明显高于历史同期;有11个城市的土地出让金突破千亿元,3个城市突破2000亿元大关。
  上述11个破千亿的城市中,9个城市的土地出让金规模均高于去年同期,仅武汉、苏州略有下降。其中,截至12月7日,上海以2773亿元的土地出让金规模位于各大城市之首,同比增加57%;杭州居于第二位,出让金达2564亿元,广州的土地出让金规模亦突破2000亿元,达2249亿元。
  不过,尽管土地成交规模有望上涨,但12月土地市场热度或有小幅下降。克而瑞研究中心认为,一方面,地方层面调控升级的大趋势依然未改,多城已经出台加强预售资金监管的新规,在此影响之下,房企的竞拍参与度会有一定程度的下调,另一方面,优质地块的占比也有小幅下滑,对溢价率的贡献作用不及之前,因此,12月整体溢价率下滑是大概率事件。
  克而瑞统计数据显示,12月份过去的三周内,土地成交溢价率分别为9.3%、14.2%、11.7%,皆未能超过11月份14.4%的成交溢价率。
  东北证券(000686,股吧)分析师王小勇也认为,在流动性预期收紧及融资新规压力下,叠加近期热点城市调控收紧背景下土地投资力度放缓,预计土地市场热度承压。考虑到以上因素及上半年房企普遍补货力度较高,为平衡全年投资预算,其认为未来房企拿地积极性将进一步趋缓,房企土地投资也将更加审慎。
  
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