35城库存连降四月 下半年房价稳中向上

    一、库存继续下降
    （一）35个城市分析
    1、6月库存微降
    截至2015年6月底，易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26091万平方米，同比增长3.2%，绝对值相比5月份下滑1万平方米。
    目前库存规模已连续4个月出现下跌，释放了积极信号。相比全国库存走势，35个城市多属于经济发达的城市。所以总体上看，35个城市去库存的效果更为明显。
    2、25个城市库存出现同比增长
    35个城市中，有25个城市库存出现了同比增长现象。其中西宁、烟台和北海3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到33.3%、24.2%和22.1%，但与5月份相比增幅略有收窄。同时，35个城市中，有10个城市的库存出现了同比下滑态势，其中青岛同比跌幅最大，为20.2%。
    3、新增成交与新增供应基本持平
    6月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2220万平方米，环比增加20.2%，同比增加10.1%。6月份相对5月推盘节奏大幅加快，反映了房企对于后续市场依然持乐观的态度。
     （二）一二三线城市分析
    1、一线和三线城市库存环比下跌
    截至2015年6月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3542、18346和4203万平方米，环比增加分别为-2.0%、0.5%和-0.5%，同比增幅分别为8.7%、1.6%和5.5%。
    二、存销比略有上升
    （一）35个城市分析
    1、存销比略有上升
    6月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.2，这也意味着市场需要用15.2个月的时间才能消化完这些库存。而在2015年5月份，该存销比数值为15.0个月。存销比出现上升，是暂时性的，这与存销比的计算公式有关系。我们定义：存销比=当月库存量/近六个月的销售移动平均值（包含当月）。在6月份的计算公式中，分母值首次未包含2014年12月的成交数据，而去年12月份的新增成交量高达2360万平方米，因此导致2015年前6个月的销售平均值偏低，进而抬高了存销比的数值。总体上看，目前几个月的存销比在15个月左右徘徊，经验值认为这基本是房价从跌到涨的区间，背后的含义是房价会有上涨，但涨幅并不会太大。
    2、烟台存销比总体最高
    从35个城市的具体数值看，烟台的存销比数值最高。另外，烟台在2015年前6个月存销比都位居第一，反映了市场压力比较大，相应风险值得警惕。而天津作为二线城市，其去化速度相对慢也值得关注。当然，天津目前已从2015年5月份的26.2个月下降到23.9个月，去库存压力仍然较大。
    （二）一二三线城市分析
    1、三类城市去化速度有所放慢
    6月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为11.6、15.1和20.7个月。相比2015年5月份11.3、15.0和20.5个月的数值而言，三类城市都有所放缓。
    三、下半年房价涨势依旧
    根据国家统计局7月15日的数据，全国商品住宅待售面积出现了三年来的第二次下跌现象，反映了全国市场去库存的效果也初步体现。而根据35个城市的库存数据，目前已出现连续4个月的环比下跌，反映了此类城市在去库存节奏更快，因此我们认为当前全国主要大城市的库存压力进一步释放中。
    去库存周期已经脱离了高位的水平，目前在15个月的水平徘徊，这是房价上涨的重要基础。预计下半年去化周期还将继续缩短，部分城市在新增供应不及时、看涨情绪增加两股力量的冲击下，房价涨势会更明显。