限购一年调控作用明显 上市房企库存大幅增加

    自2010年9月29日以来，“限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责”等“新国五条”在楼市中的调控作用愈加明显，在过去的一年时间里，高涨的房价势头被遏制、楼盘销售剧减、外资撤离房市，这是否意味着房价拐点或将到来。
　　
    调控作用明显
　　
    一年来，在“限购令”影响下，楼市需求逐渐减少，而限购城市还在继续增加。 2011年7月，国务院常务会议要求，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。8月25日，浙江省台州市发布 《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确提出楼市限购措施，成了二三线城市限购“首令”，该限购令已于9月1日起实施。
　　
    尽管有部分城市利用限价来避开限购，但是业内人士分析，严格的“限购令”会压制市场需求，导致楼市成交量萎缩，进而影响土地市场，地方政府的土地出让金和房产交易环节的税收会大幅下滑。
　　
    上市房企库存增加
　　
    目前大城市总体房价处于僵持状态，广发证券首席分析师赵强了解的情况显示，部分城市如北京、杭州等外围市场出现松动。 “开发商采取的促销策略，以及政府对供应结构的控制使得主要城市住宅价格涨幅继续趋缓、降价范围进一步扩大。 ”
　　
    但是值得注意的是，地产商库存开始逐步增加。今年1至8月份我国房地产市场供给需求比率达到了2004年以来的最高值，其中以东部经济发达省份的三线城市尤为突出，三四线城市泡沫明显，房地产市场库存数量创下新高。
　　
    据统计，今年上半年，A股上市地产公司存货占总资产比重由去年同期不到六成提升至61.82%。其中最受人关注的万科、保利地产、金地集团和招商地产四大巨头，其2011年二季度的存货数据分别为1713.66亿元、1392.57亿元、605.90亿元、444.70亿元，而去年同期分别为1115.31亿元、937.88亿元、453.63亿元、338.56亿元，今年上半年分别同比增长53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。
　　
    同时，这四大房企二季度存货量也出现环比较大幅度增长，今年一季度 “万保金招”存货分别为1508.52亿元、1270.61亿元、522.45亿元、407.79亿元，二季度分别环比增长13.60%、9.60%、15.97%、9.05%。
　　
    从实地调研情况来看，截至8月末，广发证券监测的11大重点城市的存货总量达到73万套，环比上涨8.9%，同比增长57.1%。从目前存货的绝对量来看，离2008年的最高点还有差距。例如北京，2008年最高时存货有15万套，目前是11万套，相差28%。深圳最高时有6万多套，目前只有3万套，相差一半。反倒是一些中小城市，存货更接近2008年。例如惠州，离2008年高点差15%。尽管较2008年高点仍有差距，但是存货的趋势是快速向上的。
　　
    更危险的是，根据天相投顾的数据显示，上市房企2010年年末筹资活动产生的现金流量净额同比增速为108.8%，而2011年半年报该数据已降至-39.3%，表明近期房地产公司资金链有断裂危险。
　　
    目前，房地产融资相关政策正在逐步收紧，筹资活动产生的现金流量净额增速降至低点，而经营活动现金流量净额增速在明显增大，同时，货币资金存量并无明显增长。总体来看，上市房企目前的资金情况接近于2009年中期的水平，资金链面临断裂风险。
　　
    拐点或将出现
　　
    东莞证券研究员黄凡认为住建部提出的新增限购城市“五项建议标准”中，除了第二项能明确界定外，其余各项都没有明确的量度标准，这就给各地方更多的回旋余地。同时，住建部提出的也只是“建议”而非“规定”，这也显示出政府对新一轮地产调控的决心没有以往来得坚定。
　　
    也许，这就给了地方政府与中央博弈的空间和机会。 “行业调控和流动性紧张是目前楼市销售不利的两方面原因，而流动性紧张是更全局性的因素。 ”南京一家地产公司负责人告诉记者，房价下降趋势正在加强，在达到价格底线之前，成交量会受到不利影响。“但是，这个价格底线应是市场参与各方博弈的结果，包括中央和地方政府。 ”
　　
    从政策面角度来看，房地产调控政策的主基调仍然是趋紧的。从地方政府的层面看，赵强认为与中央的博弈还在继续。未来可能仍然会有一些二三线城市陆续出台“限购令”。这将对市场形成不定期的冲击。“在‘稳定物价’仍然是国家宏观调控的首要任务的背景下，地方政府政策放松的诉求还不足以成气候。除非外围经济环境发生急剧恶化，否则短期内房地产调控政策‘维持紧缩’的主基调很难松动。 ”
　　
    前期政策叠加对地产销售带来的实际影响，9、10月应该是最好的观察窗口，“国庆黄金周”已过，地产销售持续低迷现状成为事实。“‘金九银十’不再，房价拐点将现。”因此，赵强认为，房价出现调整将是大概率事件，“楼市的趋势仍然是向下的”。