2010年房地产发展环境与走势研判

    2009年行业四大特征
　　
    从2008年第四季度到2009年底，国家为应付国际金融危机给国内经济带来的巨大冲击，出台了包括执行适度宽松的货币政策等在内的一系列刺激经济、保增长、扩内需的应对策略和措施。其中，对于房地产行业，从银行信贷、购地款支付、项目延期开竣工、资本市场融资、最低项目资本金、销售管控、购房契税、二套房购买等方面，国家都放宽了条件，并给予了极其优惠的刺激消费和投资的政策措施，意在确保国家保增长、扩内需政策措施的落实，同时寄希望于房地产行业能够健康有序地持续发展。
    在这样的大环境下，2009年房地产行业运行表现出四大特征：
　　1.　复苏引擎
　　房地产产业在我国国民经济发展中的支柱性地位国家从2003年开始就已明确，实践也一再证明，房地产产业在我国改革开放后，尤其是近十年来的发展中，已成为我国国民经济发展、农村城镇化、城镇城市化和城市现代化的重要支柱产业，也是我国城镇居民生活居住水平提高及财富增长的最为显著的表现。但房地产产业在经济发展中的引擎作用，却是在2009年政府的经济刺激计划的全面铺开中凸显出来的。可以说，房地产产业是我国2009年保增长、扩内需的牵引产业或发动机。
　　2.　超乎想象
　　房地产市场从2009年一季度的观望（一、二月份包括春节后的回暖）和犹豫（三月份对小阳春的担忧），到二季度的迅速复苏（刚性需求全面入市，开发商启动拿地），再到三季度的高涨（开发商开始抢地，地价迅速上涨，部分刚性需求开始观望，但投资性需求接力入市），最后到四季度的狂热（投资和投机性需求唱主角，房价再次被推高，地王频现，受契税优惠期到期的预期，二手房交易异常活跃）。这样的一个演变路径和运行轨迹，是任何专家学者、开发商和政府部门都难以预料的，只有用超乎想象来形容可能最为恰当，或者说想不到。
　　2009年从总体上来讲，一线城市房价均价上升了50%以上，二线城市均价上升了30%—50%。成交量约是2008年的2—3倍，可以说是放了一个天量。
　　以南京为例，2009年度一手房销售面积约1200万平方米，二手房销售面积约2000万平方米。主城区和城郊结合部房价上涨超过50%，其他地区30%～50%。
　　另据中新社北京2月2日电，2009年中国土地出让总价款大幅增加，达1.59万亿元人民币，同比猛增六成有余。
　　3.　不差钱
　　从2009年二季度开始，房地产市场可谓热闹非凡，不论是买房的，还是卖房的，好像不差的就是钱。卖房的不但取消了先前的一切优惠和促销措施，而且几乎每周都在提价，个别做得过分的开发商，甚至是上午定价，下午又涨价。2009年一路走来，开发商个个鼓起了钱袋。买房的则几乎象是买青菜萝卜，排队购房、多个购房户争抢同一套房源的现象比比皆是。总之，这个市场好像不缺的就是钱。
　　4.　喜中有忧
　　尽管2009年给房地产市场参与各方（包括开发商、地方政府、房产中介、金融机构和购房者）都带来极大的机会和财富的增长，但好像任何一方都兴奋不起来，总感觉有点烦心，有点缺憾，喜中有忧。开发商忧的是，地价上升之快，后续去哪里拿地？今后如何发展？尤其是发展重心或战略还定位在一二线城市的中小型开发商；政府忧的是，房价上升之快，民怨如何抚平？社会稳定究竟会受到多大的冲击？尽管地价已创新高，但可以预见的是土地资源的匮乏，却看不到地价有任何下降的趋势；银行等金融机构忧的是，房地产产业的风险究竟有多大？如果发生，自身能不能承受？已经购房的人忧的是，房价会不会下跌？没有购房的人尤其是刚性需求者忧的是，目前的房价太高，买不起，但未来还会不会继续涨？总之，喜中有忧，是2009年房地产市场呈现出的一个鲜明的特征。

    现阶段市场运行态势
　　
    1.政策适度收紧
　　从2009年三季度开始，针对房价和地价上涨过快、信贷规模偏大和通胀预期的情况，国家从按揭贷款风险管理（6月22日银监会要求严格遵守二套房贷的有关政策）、严格建设用地管理（国土资源部要求加快城市建设用地审批和土地征收实施，抓好批而未征土地的处理，规范和加强建设项目用地管理，查处违法批地和用地行为，加强建设用地批后监管）、信贷管理（开发项目贷款专款专用、信贷和按揭贷款规模降低等）、销售管理、降低购房契税、提高二套房购买标准和二手房转让的门槛、提高银行准备金率、缩小按揭贷款购房的利率优惠幅度、提高土地竞买的难度（国土资源部要求土地出让金首付比例不低于50%，全部付清不得超过一年，没有按期支付完土地款的开发商取消再次竞买土地资格等）等多个方面和环节，陆续出台了一些收紧的政策和措施，目的是遏制2009年以来房价和地价上涨过快的势头，稳定购房预期，平抑社会情绪，确保房地产产业健康持续发展，防范金融风险。
　　2.成交量下降明显，房价高位运行，观望气氛有所抬头。
　　从今年一月份和二月上旬的交易情况来看，一二线城市成交量环比有明显的下降，但房价基本没有下降，甚至部分城市或部分区域还温和上升，购房者包括刚性需求和投资需求的观望气氛开始有所抬头。
　　3.资金依然宽松，企业从容面对
　　开发商2009年自身销售所沉淀的资金和2010年适度宽松的货币政策基调不变的预期，使得开发企业当前所处的资金环境依然宽松，加上企业先前的土地储备和项目，目前大部分企业能够做到进退自如。
　　4.土地市场高烧未退，城镇化进程加速
　　从今年一月份和二月上旬的土地竞拍市场来看，土地价格继续一路走高，开发商竞拍拿地的热情未减。国家城市化战略有所微调，强调要加快中小城镇的城市化进程，即加快三四线城市的城镇化进程。
　　5.房地产产业的支柱性地位仍不可动摇
　　尽管我国经济已出现复苏和走稳现象，但在地方政府的考核机制未得到根本改观以前，房地产产业的支柱性地位仍不可动摇。不论是城市化建设的需要，还是解决低收入人群的居住保障，都还离不开房地产。
　　
    2010年行业发展趋势初判
　　
    1.后续调控政策取决于政府与市场的博弈
　　未来是否会有新的调控政策和措施出台，目前还无法判定。但有一点是肯定的，如果房价继续上涨或上涨过快，就会有新的政策和措施出台。
　　2.房价基本不会下降，成交量保持平稳态势
　　主要理由：（1）招拍挂的土地供应方式短期内不会改变，尽管目前实行价高者得的土地供应方式有其缺陷性，但如果采用其他方式供地，则问题或弊端可能会更多；（2）2009年以来新地王的不断涌现，进一步拉升了房价的预期，这种预期在土地供应比较短缺的情况下，短期内不会改变；（3）中国目前阶段的快速城市化进程仍是拉动经济增长、保民生和维护社会稳定的重要支撑；（4）由于经济恢复性增长还没有企稳，因此货币流动性过剩的状况短期内也不会有大的改观。
　　在国家和地方不出台更严厉的房地产调控政策的前提下，预计2010年5月份以后，房价会温和上升，交易会继续增长，但全国总的销售量会比较平稳。
　　此外，不希望房价下降的多方力量强于希望下降的空方力量：（1）政府尤其是地方政府出于税收、社会就业、经济增长和城市快速发展及形象的打造等多种因素，不但不希望房价下降，而且希望地价和房价能够在社会承受的限度内平稳增长；（2）银行出于自身的金融安全和房地产信贷业务重要性的考量，也不希望房价下降；（3）房地产开发商出于自身的利益考虑和对未来的发展预期，也不希望房价下降；（4）现拥有自有房产的城镇大部分既得利益者，也不愿看到由于房价的下降而使自己的财产缩水。
　　目前希望下降的空方力量，主要是城市低收人群、家庭困难户和刚毕业不久且家庭经济不太富裕、目前收入不高的大学毕业生。
　　3.竞争依然激烈，企业分化日益明显
　　由于商品房用地资源稀缺这一现象将始终伴随着我国城市化的进程，开发用地十分有限，因此地价下降的可能不大，尤其是一二线城市及三四线城市的主城区。
　　以南京市为例，从2008年到2020年，南京市只有建设用地（包括商业性经营用地、工业用地、交通和重点项目用地）指标约143平方公里，平均每年可供的建设用地约2万亩指标，但近几年来，南京市每年的实际建设用地供应约有47亩，未来南京的土地仍将十分稀缺。
　　在土地资源十分稀缺的情况下，开发商之间激烈的竞争难以避免。但有一点值得关注，就是一二线城市将是强者的王国，中小开发商的生存空间将越来越小，中小开发商要想继续生存和发展，必须考虑改变其战略和竞争策略，如进军三四线城市，走合作开发或转向商业办公地产等。但总的竞争趋势将是：王者越霸，强者越强，弱者越弱。
　　4.中小城镇城市化进程加快，土地升值空间大于一二线城市
　　无论是从我国的实际情况，还是从国际发达经济体的实践来看，中小城镇的城市化进程必将加快，因此开发商进军中小城镇，可能会由被动、被调控的地位转向被鼓励或被支持的地位，且三四线城市由于前期房价上涨的幅度明显小于一二线城市，因此未来的升值空间较大。
　　5.保障房建设规模加大，社会覆盖面进一步上升
　　未来我国城镇保障房建设将进一步加快，社会覆盖面将进一步扩大，但政府的财力和资源有限，目前无法供应大量的保障性住宅。
　　从长远和城市发展来看，保障性住宅小区要建成城市社区。即不仅要考虑其居住功能，也必须考虑其医疗、教育、商业、就业的配套等，必须有通畅的交通，即必须从项目策划开始，建成与城市地位和功能相适应的保障房城市社区。
　　6.资本市场融资短期内难以开闸，新的融资品种将不断涌现
　　2009年8月后向证监会提交融资申请的企业（包括IPO和再融资），到目前为止还没有获得正式的放行，出于政治考量和响应中央的政策要求，预计在房地产市场没有明显的降温情况下，再次开闸还会有一段较长的路要走。因此，房地产企业除了传统的银行借贷融资外，会考虑采用其他的融资渠道，如贷款性信托融资、股权性信托融资、产业基金、合作开发等新的融资品种和开发模式将会应运而生。