福州6月拍地 区域配套是重头戏

    未来的闽江两岸将竖立起更多的高端商业项目，提升城市形象 。上周，接连两天的土地拍卖公告让土地市场再度受到关注。与以前的土地拍卖不同的是，此次的10幅地块，均涉及商服用地，住宅用地比例极少。业内人士称，此次拍地更注重区域概念，商服地块开发的高门槛凸显大品牌时代。 
     
    消息速递  10幅商服地块6月开拍 
      
    接连两天，福州市国土资源局的官网上发布拍卖公告，有10幅地块将在6月中下旬拍卖。 公告显示，北江滨中央商务区有2幅地块，在江滨大道北侧，面积分别为39.92亩和23.44亩，均为酒店、商业、办公用地；金融街4幅地块，B1、B2、C1、C2于本次出让，全部是商服用地。本次出让地块中，只有位于仓山区的2幅地块含有居住用途，而且其中的宗地2010-22号，商业建筑面积占70%，余下的30%是作为酒店式公寓。此外，仓山区另有2块地，一地块经营天然气，一地块配建公共绿地。10幅地块，挂牌截止日期分别为6月14日及18日。 

    解读  区域配套是重点 
      
    从10幅地块的分布来看，江滨大道两侧就占据了8幅地块，“不难看出，福州政府立志于升级闽江两岸的配套”，世欧集团相关负责人称，这亦是6月拍地的重头戏。众所周知，福州早在十一五城市发展规划时就提出“一城两翼双轴线”的方案，福州向滨海大城市发展，其中闽江和乌龙江两条大江起着中轴线的作用。随后，在海西建设中，福州作为省会城市的地位凸显，闽江和乌龙江更是起着关键作用。在今年的3月，福州市相关部门更是将闽江北岸打造成为闽江公共服务设施带。设施带内，将严控住宅建设，构建金融街、中央商务区、滨江旅游街区三大功能区。 事实上，闽江沿岸开发早在2000年初时就已开始，但一直以来以住宅为主，商业配套尚未跟进。“从一些大城市来看，江两岸往往是高尚住宅区与高端商业的集中地，城市形象亦因此大为提升”，一业内人士称，然而福州江岸发展高端商业太过欠缺，城市形象不够大气，在海西建设的推动下，福州江岸地带必须有高端商业的入驻。 正因此，此次江滨大道的8幅地块，正是顺应了这一城市发展规律。“在拍卖公告中，可以看出市政府对江滨规划的用心，在商服地块的限高上，大多数在110米以下，其中中央商务区一地块规定建筑高度200米左右”，世欧集团相关负责人称，这样的规划，可以预测未来江岸边会形成漂亮的城市天际线。此外，在福州东扩南进西拓的规划下，东部新城一直是重中之重，此次的2幅商服地块，一地块经营天然气，一地块配建公共绿地，都将完善及提升东部新城的区域形象。 
     
     拍地门槛凸显大品牌 
      
    与以往拍地不同，此次拍地显然门槛高了很多。记者了解到，对于企业资质、注册资本等，在此次拍卖中规定颇多。 例如，南江滨东路东段西南侧地块要求竞拍者具备房地产开发一级资质；企业(集团)和总部均设立于福州，且2009年企业资产总额达50亿元以上(以审计报告为准)。金融街B2地块要求竞拍者是总部机构设立于福州的省属国有企业，具有独立法人资格，工商注册资本不得低于25亿元人民币。E1地块要求竞拍者是注册资本在10亿元(含10亿元)人民币以上，具备房地产开发一级资质，且2007—2009年度在中国境内房地产开发量达到300万平方米以上的企业法人；2009年度在中国境内房地产开发量达到100万平方米以上，其中商务办公开发量达到20万平方米以上，且所属集团(含下属子公司)具有酒店开发管理经验的企业法人。 
    此外，公告中甚至还规定了交付使用的期限和违约金，例如，E1地块应在2011年底前结构封顶，B4地块应在2012年底前结构封顶。如未能按期封顶，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3‰的违约金。 
    “从公告中列出的申请人范围，不难看出门槛的高低”，零距离营销副总杨臻称，在福州具备一级资质的开发商并不多，而且开发量数百万平方米，又将门槛提得非常高，能参与竞拍的并不多。“可以说，这两场土地拍卖是几个大品牌之间的角逐，并没有过多悬念。”“商服用地的高门槛亦在意料之中”，名城地产相关人士称，商业地块的开发，无论在建筑上还是后期的运营上，都需要一定的开发经验，并不是一般的开发商能做到的。“此外，在市政府对于江岸整体形象提升的重视下，自然会倾向一些具备开发经验及一定资质的品牌开发商，保障施工质量及交付使用的期限。”
     
    金融中心将多点分布 
      
    “这么多商服地块的出让，一旦建成使用，将极大地带动该区域商业的发展”，万达广场相关人士称，“不出三年，福州的金融中心将呈多点分布。”一直以来，福州鼓楼区东街口及五四路是福州最主要的金融中心，然而，市中心的金融中心有地理及传统的优势，但停车难等弊端同样存在。随着海西建设的发展、未来福州城市的扩大，一个金融中心显然不符合大都市的发展规律。
      闽江北岸的中央商务区，将成为新的城市金融中心，辐射东部地区及其它区域。海峡金融街的4幅地块，再加之中央商务区的2幅地块，大银行机构及商业中心，将托起未来新的金融中心。目前国内商业地产龙头企业———大连万达集团已入驻，投资约30亿元开发建设集六星级酒店、大型商业、甲级写字楼、六星级电影院于一体的城市综合体。据万达广场的相关负责人介绍，今年年底，万达广场将投入使用，这个项目的建成，不单单每年将为社会新增1.5万～1.6万个就业岗位、创造1亿～2亿元的税收，更能带动该区域金融中心的兴起。 
      
    后市  下一批或是住宅用地? 
      
    如此集中的商服用地、极高的门槛，让大多数的开发企业无缘此次拍卖会。从历次的拍卖会来看，住宅用地才是大多数开发商角逐的重点。 “然而，此时推出商业地块或许也受当前宏观调控的影响”，一业内人士称，“新国十条刚刚满月，受新政影响，楼市观望气氛颇浓，无论是购房者还是开发商都在等待。如果此时推出住宅用地，或许会出现一些较为尴尬的局面，例如流拍等。”该业内人士称，商服地块不在新政调控范畴，此时推出，恰到好处，在某种程度上会带动楼市的兴旺。按照省国土资源厅前不久刚下达的2010年全省土地利用计划，住房用地供应量要明显高于去年。而省国土资源厅称，只要供应计划在编制发布后，将出让住宅用地。年初，福州市曾公布3年住房建设规划，每年都将有约3000亩的住宅用地。1至3月，福州已推出2场土地拍卖约700亩的地块，不难看出，下半年将会有一场精彩的土地大赛。