楼市供应失衡 福州房价站稳“万元以上”高位

　　剖析
　　
　　供应结构不合理
　　
　　“这应该是近年来福州新房存量的最低点了。”从事房地产数据分析的一位研究人士表示。
　　
　　“福州市24036套可售房源中，对楼市销售价格并不构成制约的‘存量基数’与某些经济适用房等特殊产品构成的‘无效供应’占了大半，因此目前在市场上销售流通的新房实际上很有限。成交下滑不尽然是调控政策带来的后果，事实上，福州不少在售楼盘的销售率还是颇为可观的，现在的问题是市场选择面窄，不少购房者找不到合适的房源。”该业内人士表示。
　　
　　“现阶段，福州更突出的问题是供给的结构性失衡”，林先生认为这种供给结构失衡包括：供给的户型面积结构失衡，大面积住宅供给比例过高；供给的价格结构失衡，高总价的住宅供给比例过高；供给的区位结构失衡，例如市中心板块等部分区域投资开发总量过高。
　　
　　“豪宅热”催化失衡
　　
　　“现在上市的楼盘都在想方设法地‘拔高’自己，所以导致普通住宅也都变得不再‘普通’。”业内人士林先生表示，“目前，市场短期供给缺乏弹性，长期供给受到约束。”短期看，由于房地产市场存在较长的投资建设周期，市场难以对需求做出迅速反应，短期的供给是缺乏弹性的。从长期看，市场供给受到土地资源稀缺、基础设施配套缺乏和社区成熟度不够三大约束。因此，从长远看，相对于需求的不断增长，供给却是受到限制的，房价的增长具有必然性【推荐阅读：国土部：严控大套型住房用地 严禁向别墅供地】。
　　
　　业内人士指出，土地市场的放量多少和结构也都会影响到住宅销售。“从去年年底至今，福州市几次的土地价格一路上扬，新地块的楼面价都已频频超万元，而且放量的也多是中心城区土地，所以开发商拿地后只能走‘高端路线’，通过提高产品品质和客户群定位，充分挖掘房地产的附加值以谋求盈利”。
　　
　　担忧
　　
　　楼市何时“补仓”?
　　
　　“目前，福州市场乃至全国市场的保障体系都尚未健全，在这个时候，商品房高端化路线愈演愈烈，显然会带来诸多问题”，业内人士王先生表示，豪宅供应日益增多，往往以普通住宅缩量为代价，这将压抑普通消费者的住房需求，导致供需结构失衡，必然有损于民生。同时，房地产的投资属性也将进一步凸显，推高资产和信贷泡沫，加剧未来市场的波动。
　　
　　更重要的是，豪宅放量将带动整体房价上涨，透支居民购买力。研究表明，房价高企将使得大部分居民不得不增加储蓄，削减其他消费来提高住房购买力，从长期看，高房价将排挤正常的居民消费，并造成收入分配的进一步分化，不利于扩内需战略的进一步推进。
　　
　　“虽然2009年下半年，土地供应量有所增加，一些开发商也增加土地储备量，但受产品开发周期限制，新推出的项目至少要在下半年或是明年才会上马”。未来的4、5月份能有多少楼盘进入市场，为存量市场有效“补仓”?而这些都成为未来福州房价是否高居不下的重要决定因素，对此业内人士不无担忧。