福建省出台住宅维修资金使用办法 某些情况可强制使用

    电梯故障、屋面防水层渗漏……随着越来越多商品住宅步入“老龄化”，被喻为住宅“养老金”的商品住宅专项维修资金，可以用在什么地方？什么情况才能动用？如何申请使用？费用怎么分摊？

　　日前,福建省住房和城乡建设厅出台的《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》对此一一作出规定。这是我省首次针对该专项维修资金的使用出台办法，并从明年元旦起施行。

　　办法规定，商品住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。该办法的最大亮点是，在一些情况下，即使业主的意见不统一，有关部门也可以强制提取维修资金用于维修或改造。

　　办法明确，如果住宅发生屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全、高层住宅水泵损坏导致供水中断、楼房外墙立面破损可能脱落危及行人安全、消防系统（或安防系统）出现功能障碍或部分设备、部件损坏严重等紧急情况，不论业主是否同意，房管部门、所在街道办事处或乡镇政府，均可代为将维修费用直接从维修资金账户强制提取。

　　什么情况才能启用？

　　可以用在什么地方？

　　办法规定，使用用商品住宅专项维修资金应当具备下列条件之一：

　　（一）住宅共用部位、共用设施设备保修期己满，且维修项目符合商品住宅专项维修资金使用范围。

　　（二）法律、法规、政策规定或者业主大会通过的其他用于完善住宅共用部位、共用设施设备的决议。

　　可以用在什么地方？

　　住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

　　（一）屋顶防水、隔热层破损或渗漏；

　　（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

　　（三）地下室出现渗漏、积水的；

　　（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

　　（五）建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；

　　（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

　　（七）公用区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

　　（八）公共区域门窗或窗纱普遍破损的；

　　（九）除该办法明确指出不能列支，其他住宅共用部位需要的维修和更新、改造。

　　住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

　　（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；

　　（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；

　　（三）避雷设施不满足安全要求的；

　　（四）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；

　　（五）消防系统、安防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

　　（六）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；

　　（七）除该办法明确指出不能列支，其他住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的。

　　费用如何分摊？

　　住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

　　专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

　　专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　如果业主对承担维修和更新、改造费用有分歧的，应当通过协商解决。协商不成的，可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　如果专项维修资金不足，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

　　对于那些涉及尚未出售的商品住宅、非住宅的，建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

　　什么情况不能使用专项维修资金？

　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（三）根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；

　　（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

　　（五）法律、法规和规章及有关规定，明确由有关单位和个人承担的费用。

　　名词解释

　　住宅共用部分 依据办法规定，住宅共用部分是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面等基本结构部分，走廊通道、门厅、楼梯、大堂等公共通行部分，避难层、设备层或者设备间等结构部分。

　　共用设施设备 依据办法规定，共用设施设备，指由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、垃圾通道、排烟排气通道、水箱、水泵、邮政信箱、避雷装置、消防器具、消防栓、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、规定标识、建筑智能化系统（含安防系统）、消防控制系统等设施和共用设施设备使用的房屋等；以及其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。