朱中一：房市回暖应防止涨价蔓延

    一方面要维护上半年房地产市场的回暖态势；另一方面则要防范少数城市高地价、高房价等问题的蔓延

　　房地产市场正在呈现回暖态势。继2009年3月，全国70个大中城市房屋销售价格指数开始止跌回升之后，到6月，销售价格已同比上涨0.2%，环比上涨0.8%。其中，新建住宅销售价格同比上涨的有39个，环比上涨的有48个。

　　同样值得关注的是，房地产开发投资额仅同比增长9.9%，住宅开发投资同比增长7.3%，而土地的购置面积、完成土地开发面积和房屋新开工面积同比则分别下降26.5%、15.2%和10.4%。上述先行指标的下降，不仅对当年GDP的增长及相关行业的发展有影响，对下一步的供给也将产生较大影响。根据对部分城市的监测，以过去6个月的平均销售速度来看，一些城市供给已显不足。受市场供给影响，部分城市房价上涨压力加大。

　　而受房地产市场回暖等影响，土地成交量进入6月增长较快，北京、广州、深圳、重庆6月住宅用地成交面积高于1～5月的总成交面积，但多个城市土地溢价水平较高，北京、广州、深圳等城市成交总价或楼面地价出现新纪录，对房价的影响不可低估。

　　另一方面，部分城市远离中心区的项目，由于交通等基础设施跟不上和公共服务设施不配套及户型结构等原因，短期内也难以消化或形成有效供给。特别是一些原来开发规模过大、自身辐射力有限的中小城市，存量房消化压力仍很大。

　　目前来看，市场需求仍较旺盛，购房者对住房保值增值存有较高预期，开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力。在这些因素作用下，预计下半年房价面临上升的压力，而个别新增供应不足的城市可能会出现较快增长。

　　为稳定房地产市场，对下半年来说，一方面要维护上半年房地产市场的回暖态势；另一方面则要防范少数城市高地价、高房价等问题的蔓延。房地产市场需要处理好新增投资与消化存量、住房保障与市场协调、满足居民多层次住房需求与调整住房结构以及短期调整和长期发展的关系：

　　稳定土地供应，完善土地招拍挂制度。在工业化、城镇化快速推进而城市土地日益紧缺的情况下，可考虑将城市建设用地的增加与农村建设用地的减少挂钩，推行天津市以宅基地换房建设示范镇的办法。同时在适当照顾原用地单位权益的基础上，盘活城市存量用地。督促房地产企业按合同的约定加快开发建设，增加市场的有效供给。

　　稳定信贷政策，保持合理的投资规模，鼓励普通商品住房消费。适度宽松的货币政策对信誉好、有实力的开发企业的开发贷款和个人住房按揭贷款给予较大支持。对中小企业反映的融资难，可考虑对符合产业政策导向的中小企业给予信贷支持。对个人信贷实行区别对待的政策。对第二套房贷的优惠政策，由各地根据当地市场情况从严掌握。对投资购房者，在信贷上不予支持。在住房供应紧张、居民闲置房量较大的地区，建议启动物业税试点。

　　继续贯彻执行《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，同时强化地方政府稳定房地产市场的职责。鉴于房地产市场区域性强、差异大，建议由部际联席会议领导小组和地方商议后，由地方政府因地制宜地调整政策，以确保全国市场和有关地方市场的稳定发展。

　　处理好当前保增长、保民生与长期平稳发展的关系。2008年下半年以来，特别是四季度到2009年一季度，包括地方政府和中央政府出台的政策其中一些是短期的，尤其是对老百姓购房的优惠政策大都是暂定到2009年12月31日，这利好当前市场，但缺乏中长期考虑，而房地产业需要一个中长期的发展规划或产业政策。只有政策稳定，市场才会稳定。

　　应加大对房地产业中长期发展目标与政策，特别是对"十二五"房地产发展规划与政策的研究。在注重对当前市场调控和加强住房保障的同时，加强对房地产业中长期发展目标及相关政策体系的研究。首先是以住房保障为主要内容的住房公共政策，主要解决人人都有房子住的问题；其次，怎样促进房地产业持续健康发展，应该有一个产业政策体系，明确产业发展目标和政策；再次，与宏观经济密切相关的宏观调控政策及相应的法律法规的统筹研究。房地产业既是国家重要支柱产业，也是和国家宏观经济密切相关的产业，它也是国民经济的晴雨表，所以随着宏观经济形势的变化，适时出台一些政策对房地产市场进行调控是正常而且应该的，但是，更多地应是运用税收、信贷等手段去调整。在上述政策体系的基础上，还需要进一步完善法规体系，比如城市房地产管理法律的修订、住宅保障法规的健全，等等。

　　除此之外，对当前来说，建议加强房地产市场监测分析，尽快启动全国住房普查，制定好住房建设的5年规划与年度计划，加强对舆论的引导，以促进房地产业的持续平衡健康发展。

　　房地产企业应保持冷静头脑，警惕通胀预期助推楼市涨价。要坚持诚信、品牌、社会责任理念，防止作假按揭、捂盘惜售和不按合同开发土地等行为，以实际行动维护楼市回暖局面。