三问福州楼市“大”时代

　　自今年4月以来，大户型楼盘的陆续亮相，逐渐改变了去年低迷时期中小户型一统天下的楼市格局。为此，很多地产分析人士欣喜地认为，改善型房产供求关系的释放，将成为福州楼市全面回暖的一股新力量。

　　但是，随即而来的一些问题，却成了困扰福州大户型楼盘开发商的难题：大户型集中亮相，是不是让原本销售压力大的大户型产品更难卖了？大户型的白热化竞争阶段又将在什么时候出现？同质化的产品竞争，又会是什么成为开发商的“秘密武器”？

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　　大户型好不好卖？

　　大户型产品难卖，是不争的事实。但这个结论的前提，是针对小户型而言的。而在今年这样一个中小户型即将断档、却又恰逢久病刚愈的市场销售行情下，大户型到底好不好卖？更成了业界人士关注的一个焦点。

　　在这个问题上，长期致力于市场研究的正祥集团执行总裁江映辉认为，从目前福州市场的销售情况来看，大户型销售形势并没有想象中冷清。从1-4月份的成交数据来看，虽然140平方米以上的户型成交套数仅占总成交套数的12.7%，但成交面积所占比例达到了25.1%，成交金额更是占据总成交金额的三成以上，与90平方米以下户型的成交金额实际上是不相上下。

　　对此，和信投资机构执行董事李日强也持相同看法：大户型并不是都难卖，都是相对而言的。同时，李日强也指出，大户型销售的难题，更多体现在产品的前期定位上。比如与纯大户社区相比，夹杂在普通住宅项目中的大户型更困难一些。虽然这些“楼王”往往拥有社区内最好的景观和视野，然而由于产品定位和居住客群的差异，往往在销售中更有阻滞。

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　　“会战大户型”何时打响？

　　今年4月以来，借势楼市“小阳春”陆续推出的大户型项目不下10个，并在五月份形成了一波高潮。是否意味着酝酿已久的大户白热化竞争时代提前到来？还是在今年下半年还将出现另一波大户型竞争的高潮？

　　新境界策划代理公司总经理林静认为，4月以来出现的一波大户型产品集中推盘，只能说明：一轮围绕大户型的竞争已经开始展开了。其关键原因是由于市场上中小户型的断档现象可能出现，楼市的刚性需求即将消化完毕，改善型购房需求开始释放，于是各家都在使出各种本领抢夺大户型这一市场。林静认为，目前还未达到“决战大户型”的时候，真正大户型竞争的关键阶段应该在下半年出现。

　　对此，上海新联康福州公司总经理潘仰星颇有同感。他说，具体什么时候才是福州大户型产品“会战”的关键阶段，这要综合考虑5-8月份新盘面市和老盘加推的情况。“但是，据我们统计，截至目前已有接近145万平方米的大户型存量，也就意味着今年下半年将是大户型产品关键时期。”

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　　大户竞争何为利器？

　　首次置业的刚性需求经过大半年的释放，已逐步消化，随之而来的大户型推销浪潮，能否有效激发换房族的“改善型需求”，成为未来福州楼市的核心主题。

　　“对于大户型产品而言，也要讲究‘性价比’，楼盘的品牌、地段、稀缺资源和社区综合品质是改善型需求客群十分看重的因素。”上海新联康福州公司总经理潘仰星表示，改善型需求和首次置业的购房者的心态上明显不同。

　　对他们来说，更关注产品本身独一无二的稀缺资源。近一段时间热销的大户型产品，比拼的是各自拥有的地段优势和景观资源。

　　“地段，地段，还是地段。特别是对相对高端的大户型产品而言，在福州，阳光白金瀚宫和世茂天城能卖到12000万/㎡以上的均价，依靠的就是市中心的黄金地段。”新境界策划代理公司总经理林静补充说道。