关于当前我市房地产业的纾困建议

    
    编者按：2020年5月28日，福州市人民政府办公厅《政讯专报》全文刊登福州市房地产业协会撰写的调研文章《关于当前我市房地产业的纾困建议》，并分别报送市领导：尤猛军、林飞、杨新坚、朱汉民、刘广辉、蔡文、魏善庆。

    受新冠肺炎疫情影响，2020年全球经济将开始出现衰退迹象，对我国房地产市场经济也造成显著冲击。我市房地产市场在经历过去两年的政策严控，加上此次不可避免地被疫情波及，市场形势不容乐观。为支持企业渡过难关，2020年2月15日,福州市政府出台了《关于有效应对疫情促进城市开发建设平稳发展的措施》（榕政办【2020】20号），希望一定程度上能缓解疫情所带来的影响。但总体而言，今年我市房地产市场形势仍十分严峻。本文就我市房地产业存在的现状进行分析，提出纾困建议。
   
    一．我市房地产业的现状及存在问题

    （一）市场信心低迷，交易量持续下滑

    由于住宅价格上涨预期逐年减弱，住宅投资属性降低，市场逐步转化为以刚性需求或部分改善性需求为主，消费者观望情绪有增无减，导致市场疲软，交易量持续下滑。

    从克而瑞3月全国27个重点城市商品住宅成交数据来看，3月份，福州成交面积仅为22万方，同比下跌38%,较去年的平均水平也下跌了33%。某地产公司1-4月份，五城区和闽侯商品房签约93万平方米，同比下降28%。据不完全统计，大多数开发企业第一季度商品房销售量下降均在30%-35%左右，更有甚者达50%。由于销售收入骤减，甚至个别项目资金回笼完成率不足10%。

    （二）疫情影响施工进度，打乱企业开发节奏

    从实际情况来看，现今建筑市场多数劳务人员多为外省籍，受疫情影响，大多在4月份才逐步返岗，延误工期约60-70天，致使施工进度滞后,对房企整体开发节奏影响较大。受工期延后影响，项目的开盘节点也将顺延，导致企业的资金无法按时回笼。工期的延后，必然产生逾期交付等系列连锁反应，容易造成开发商与业主之间的矛盾与纠纷。

    （三）受预售价格审批限制，无法实现项目预期构想

    企业在获得优质地块的同时，希望打造精品住宅。但土地市场出让的成交价格和开发商的开发成本逐年提高，受到预售价格审批限制，往往无法实现项目的定位构想。企业迫于成本压力和生存需要，往往无奈做降标处理。如三江口某项目原计划打造区域标杆，开发商报出的成本近26000元∕㎡，但片区限价20000元∕㎡左右。尽管已达到预售节点，若按限价开盘，公司无法承受亏损。若不开盘，又面临资金无法回笼的进退两难的处境。

    （四）城市公用配套设施相对滞后，影响消费者的入住

    城市公用设施，如商圈、医疗、金融、教育、文化等与群众生活息息相关的配套，本应与开发企业项目同步甚至超前规划建设，但大部分项目到交房入住时也未能实现预期。这间接影响了广大消费者对片区价值的认同和购房信心，也直接影响消费者的生活和出行。

    二、关于当前我市房地产业的纾困建议

    （一）预售价格要反映合理的成本与利润
    1.预售价格要考虑实际拿地成本、开发成本、合理利润，对于限价太低的板块或者区域，建议可适当调整销售指导价。
    2.为贯彻国家调控方针，福州地区实行限价是必要的，但这只能是地区平均价，对于不同地块、不同区位、不同品质的楼盘则不宜一刀切。建议可重点对于刚需和改善型的楼盘项目，实施精准调控，这对于城市建设发展和企业开发产品都会起到一个好的导向作用。

    （二）调整购房政策，增加住房销量
    1.降低首套房及二套房首付比例。对改善性住房需求的要加强政策支持（例如，对家庭首套或唯一住房小于60平米的，应鼓励其购买改善类住房，并给予享受首套房购房政策）。
    2.放宽限购政策。将业主产权证办理二年后方可入市的规定提前为一年后，这样有利于二手房早日入市，有利于平抑房地产价格。降低购房者购房门槛，福州非五城区户口居民（长乐区和七县）可在福州五城区范围内购买144㎡以下住宅2套；省内非福州（六区和七县）居民，可在福州五城区范围内购买144㎡以下住宅1套等。
    3.鉴于安置型商品房中安置房占比较高的地块地下车库去化率较低，有关政府部门可允许房企提早向政府公布安置房名单的业主提前介入服务，促进车位的销售去化。

    （三）缓解资金压力，扶持企业生存发展
    1.允许土地款延期或拉长分期支付时间，同时建议对预售条件予以放宽，批准提前办理预售登记。
    2.配合有关部门出台金融、税收扶持政策，加大信贷支持力度，降低企业融资成本，拓宽房地产融资渠道。如：
    （1）加快增值税留抵退税速度，适当降低增值税预缴率，企业所得税计税毛利率，以及土地增值税预征率。
    （2）加快安置型商品房建设回款周期，缩短行政审批流程，具体合同约定条件后10天内予以支付。
    （3）允许项目公司在项目结束后进行整盘清算，对企业全盘多预缴的所得税予以退税。
    （4）继续探索放宽预售证条件和封顶放款条件，如建筑高度达50%或者三分之二即可放款。
    （5）因疫情影响，可以适当延长贷款还款周期。

    （四）合理进行车位配比
    目前，市场上多数项目车位库存积压。建议改善车位配比，提高地下空间使用率，避免社会资源浪费。
    如按区域灵活配比（按行政区域划分或按二环内、二环至三环、三环外划分）；按产品类型配比，保障房按1:0.2，安商房按1:0.5，商品房按1:0.8等。

    （五）明确疫情顺延工期的计算
    受疫情影响，房地产企业项目在开竣工期限、预售期限、土地出让、期限等方面可按《福州市人民政府办公厅印发关于有效应对疫情促进城市开发建设平稳发展的措施（榕政办【2020】20号文）顺延。但目前尚未出台相关办理细则，无法明确疫情顺延工期的计算方式，建议：顺延工期计算应从省、市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应起至正常复工复产之日，计算实际天数。

    (六)倡导楼盘全装修销售
    积极响应《国务院办公厅关于大力发展装配式的指导意见》（国办发【2016】71号）。无论从环保、节能、节约建筑材料、方便住户等角度，应大力倡导推进建筑全装修，规范装修。一方面可在具体实施中要研究签两份合同，限价只针对毛坯房合同；另一方面全装修的价格可由开发商根据材料、工艺、规格申报，允许企业委托有资质的评估单位对室内装修的实际标准进行评估，对于当前规定的 “精装修不得超过4000元／㎡不作为唯一政策限制。力求回归市场，做到“价有所依，质有保障”，以满足市场多元化的需求，允许开发企业维持合理利润，保持长期健康发展。

    （七）加快城市公用配套设施建设步伐
   尤其是加快地铁、跨江大桥、学校、医院、商场等一系列人民群众迫切需要的重大工程以及小区配套公用设施建设，特别是政府承诺的城市公用配套设施，一定要与开发项目同时竣工交付使用。这不仅有利于提升人民群众的幸福指数，也将促进房地产业健康发展。    
    住房与百姓民生息息相关，房地产业与城市建设和环境改善也直接相关，它是民生板块的重要组成部分。民生事业的改善程度是检测我国现代化建设的检验标准，民生亦是房地产业发展的出发点和落脚点，房地产业发展归根到底是为了民生。只有通过政府、房地产商群策群力，准确研判发展形势，着力把现实劣势转化为后发优势，进一步释放房地产业的潜力和活力，才能推进房地产业持续健康发展。