福州市房协召开新一轮房地产调控政策背景下的法律风险和应对座谈会

    日前,市房协和拓维律师事务所联合举办了“新一轮房地产调控政策背景下的法律风险和应对”座谈会，市房协会长林锦聪、秘书长郭希焜、副秘书长彭国桂、拓维律师事务所李文希主任，以及万科、泰禾、融侨、建发、三木、阳光城、正祥、融信、世茂、华润、中海、中原地产等房地产企业的销售和法务负责人共38人出席会议。座谈会主要针对去年10月，福州市出台新一轮房地产调控政策，随后还相继出台诸多追加政策，严控房地产市场。近期，闽侯、长乐、连江等地也相应出台了一些房地产调控政策。在当前政策环境和市场环境下，房地产企业现有销售行为，是否存在被认定违规或者变相违规的风险；政策变化对合同签订和履行的影响，以及带来的风险和纠纷；在限购限售政策背景下，如何实现预期的销售目标等问题开展座谈，凝聚共识。
    座谈会由林锦聪会长主持，林会长说，上述问题每家房地产开发企业都需要认真面对和解决的。我们举办此次座谈会的目的,是希望能为房地产企业探讨适应当前房地产调控政策，以及有效防范开发销售法律风险、促进销售提供帮助。
    根据会议议题，首先，由拓维高级合伙人李文希律师对房地产企业在调控政策环境下，面临的行政处罚风险、销售纠纷和法律责任进行解读。李文希律师对政府重点查处的房地产企业捂盘惜售、垄断囤积房源，操纵市场价格；将商品住房与车位、储藏室等捆绑销售，或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格等九类销售违法违规行为，涉及的法律法规和行政处罚责任，逐一进行分析解读。同时，对限购导致买受人不具备购房资格出现的合同解除纠纷；首付比例提高，导致买受人无法履行付款义务出现的合同解除；因一方违约行为导致合同迟延履行，遭遇限购限贷出现的合同解除等，六类因限购限贷政策引发的销售纠纷逐一讲解分析，对房地产企业更好的规范销售行为，以及防范销售风险进行提示并提出应对建议。
    接着，各房地产企业代表就如何在调控政策环境下，合法合规实施销售行为，以及近期在开发销售中遇到的困难和问题等进行交流，例如：
    1、开发商如何避免因限购限贷政策导致合同解除的风险；
    2、网签备案已通过，但因买受人按揭材料问题导致贷款无法办理该如何处理；
    3、限价备案导致银行贷款收紧，买受人不愿继续履行合同该如何处理；
    4、买受人以开发商未尽限购限贷政策提示义务，要求退定金纠纷，开发商应如何避免此风险；
    5、对目前不具备购房资格的买受人，能否先签订购房合同，等政策变更具备购房资格后，再办理网签和预告登记手续；
    6、别墅和洋房类捆绑车位销售是否会被认定违规；
    7、合同备案价与实际销售价格有差异，是否可以采取“双合同”（买卖合同和装修合同）的方式进行销售；
    8、办理按揭贷款的义务主体，以及如何认定买受人履行了按揭贷款手续。
    与会人员对出现上述问题的原因、存在的法律风险和责任、应对措施的可操作性等进行充分的讨论。
    经过座谈交流，与会人员达成了诸多共识，对风险的防范和应对有了较清醒的认识。认为在现阶段国民经济发展和房地产市场现状的背景下，要做好调控政策长期性、持续性的心理准备，要努力适应和遵守调控政策，并做好自我规范，这是防范开发销售风险，更好实现销售目标的基础。
    与会者认为，此次座谈会达到预期目的，取得良好效果。