关于促进福州SOHO地产项目健康发展的建议

　　

　　—— 编者

　　

　　

　　近几年来，房地产市场由于实施“两限”，对商品住宅市场进行强力调控，同时，政府在政绩观和短期利益的驱动下规划了很多商业类开发地块，炒热商业地产作为招商引资的重要途径，而对商业地产日后的经营关注甚少，缺乏一种长远的城市规划理念，造就了一些商场扎堆建设的情况。如今，商业地产库存量居高不下，尤其是SOHO类产品供需失衡的现象尤其严重。据我们了解，目前福州市区SOHO类产品在售存量32.5万㎡，加已开工未预售52.8万㎡和未开工82.2万㎡,按近一年月均去化量1万㎡的速度推算，需14年才能消化；闽侯SOHO类产品也有相当的量，目前在售存量为21.14万m2，存量99.1万m2，按近一年月均去化量0.45万m2推算，也需22年才能全部消化。具体情况如下表：

　　

　　我们认为，造成如此严重供需失衡的状况，原因是多方面的，但城市规划者有其不可推卸的责任，若不采取有效措施及时纠正，任凭发展，必将给整个城市建设、房地产平稳健康发展，乃至福州国民经济和社会发展，以及社会安定稳定带来负面影响。为此，我们吁请，市政府及其相关职能部门，应根据闽国土资综[2015]157号《福建省国土资源厅、福建省住房和城乡建设厅转发国土资源部、住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地结构，促进房地产市场平衡健康发展的通知》精神，结合福州的具体情况，尽快制定出切合福州实际的、可操作性强的实施细则，马上付诸实施，以避免可能受到的更大损失。

　　

　　在政府对我市商业用地政策进行根本性调整之前，实施细则应规定相关配套的扶持和优惠政策，帮助开发企业SOHO类项目摆脱当前的困境。具体建议如下：

　　

　　一、对于未取得预售许可证的整体或部分房地产项目，在符合相关规划要求的情况下，允许房地产企业进行项目整体或部分转型；房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更，用于其它产业项目或用于符合市场要求项目用途的开发建设，重新依法依规办理相关规划、用地手续，重新确定相应的土地价款。

　　

　　二、关于完善SOHO产品生活配套

　　

　　1、水电费按民用住宅收费标准收取，以降低入住用户的居住成本。

　　

　　2、增加燃气管道的铺设和供应，便于用户生活。

　　

　　3、实施与住宅相同的落户政策，解决业主落户的问题，子女可享受片区内同等就学待遇。

　　

　　4、对于在建的SOHO产品，建议允许将层高由4.5米，调整为5米。

　　

　　三、关于金融配套措施

　　

　　1、降低首付比例，参照住宅产品的首付比例执行。

　　

　　2、贷款年限适当延长至20-30年，鼓励购买SOHO类产品。

　　

　　3、放宽按揭放款条件。SOHO产品属于较高楼层建筑体（不低于100米），施工周期长，建安成本等投入资金比住宅建筑更高，按揭政策不应与商铺一样等到竣工验收才放款，可参照住宅项目的办法，达到封顶条件即可发放按揭款项。

　　

　　四、关于税收优惠

　　

　　1、对购置写字楼类型的SOHO项目的业主，应给予一定税收减免或创业补贴，支持年轻一代创业。

　　

　　2、允许符合条件的商业创业社区采用售后返租的形式。目前各城市商业项目众多，规划很好，但很多项目经营并不理想，特别是SOHO类，属于分散产权，独立经营，很难控制后续的业态发展。有必要时，允许开发商对符合条件的商业创业社区采用售后返租的形式，在销售阶段就对产品进行业态统一规划、统筹经营，鼓励创业社区的孵化，同时解决创业者资金不足的难题。

　　

　　3、建议对SOHO产品参照住宅类产品征收税费。根据当前税收政策，土地增值税预征率普通住宅为2%、非住宅为6%，契税税率住宅为1.5%、非住宅为3%，非住宅类产品的税率远高于住宅类产品。SOHO产品与传统商业等非住宅类产品的性质差异巨大、销售价格与增值空间亦是天壤之别。所以，在当前形势下，对SOHO产品按非住宅类征收高额税费明显不合理。

　　

　　五、关于强化住改商的条件限制

　　

　　鉴于目前福州SOHO类产品严重供需失衡的现状，SOHO类产品的价格已经远低于同地段住宅的价格，继续允许住宅商用已经显得没有必要。建议工商部门在受理企业登记时，强化对住宅商用的条件限制，抓紧相关清理政策的出台。仅能允许部分对居民正常生活影响较小的行业，如文化创意、电子商务等，将住宅作为经营场所。

　　

　　六、关于土地出让问题

　　

　　1、土地出让无计划、不透明的问题。建议政府要制订近期和中长期房地产开发用地计划，更主动地披露土地出让信息，让开发商在拿地时心中有数，可以做充足的前期准备。

　　

　　2、对于地价成本过高的问题。现在市中心出让的地块大都为旧改地块，拆迁补偿加上税费后土地的成本过高，开发商拿地难度大。建议政府应承担更大的社会责任，多考虑如何降低地价，而非搞多方平衡。

　　

　　3、要增加住宅地产开发的土地供应。近三四年来，我市用于房地产开发的土地供应逐年递减，特别是住宅开发用地缩减更加明显，许多开发企业土地储备业已告罄，可能影响后续商品住宅市场供应，建议政府应加大住宅开发用地的出让工作。

　　

2015年6月12日