关于减轻企业负担，扶持房地产行业健康发展的建议

    福州房地产开发企业税收负担重，是长期困挠企业的严重问题。应广大企业的要求，市房协于5月7日下午，在省外贸中心酒店召开房地产开发企业税收工作座谈会，林晓彤副会长主持会议，融侨，三盛、融信、阳光城、世欧、福晟、泰禾、中庚、正荣、融汇、名城、万科、正祥、建发、旭辉等15家房地产开发企业的领导或财务总监共24人出席会议。市地税局领导亲临会议指导，并与企业面对面沟通，会议开得很好。现将企业反映的问题和建议综述如下：  

    与会人员一致认为，近半年来，随着国家、省、市一系列房产新政的贯彻实施，市场成交量有所回升，市场延续去年第四季度以来的回暖态势，市场信心有所增强。但是纵观全局，我国国民经济运行仍面临较大的下行压力，房地产经过多年的强力调控后，已告别了黄金年代，市场供应相对过剩，去库存化压力不小，企业开发经营成本大幅上升，行业利润率持续下滑，不少企业微利或负债经营，目前，虽然政策层面有所放松，但实际银行限制诸多，造成按揭回款迟迟不到位，多数企业资金运转遇到较大困难，再加上我市房地产税收负担，相较省内外同等城市征收都来的重，使整个行业的发展雪上加霜。为此，提出以下建议，希望相关部门能体恤到房地产行业目前面临的实际的、具体的困难，适当调整过高的、甚至有些是不合理的税费，以利于改善投资环境和房地产行业的生存和发展，实现国家和企业双赢。

    一、土地增值税预征率偏高

    福州土地增值税预征率为：普通住宅2%，非普通住宅4%，非住宅6%。据了解，北京、杭州分别为2%、3%和5%；广州、苏州分别为2%、3%和4%；南昌分别为1%、3%和5%；长沙分别为1.5%、2%和3%。相比这些城市，福州偏高不少。如万科、名城、福晟、世欧等多数开发企业所做的项目，若按土地增值税预征，清算将涉及巨额土增税退税，开发项目面临亏损或微利状态，根本达不到预征毛利率。建议福州土地增值税预征率按2—3—4%或2—3—5%执行。

    二、企业所得税预征毛利率是最高的

    福州企业所得税预征毛利率定为22%。据了解，北京、深圳为20%；广州、南京、上海、天津、西安、苏州、厦门均为15%；杭州仅10%。福州的企业所得税预征毛利率为全国之最，企业真是不堪重负。以世欧王庄项目为例，若按22%和按20%征收计算，税款相差2.6亿元以上。建议福州按15—20%的平均值执行。

    大部分拍到土地的企业，按拍地文件成立项目子公司，根据国税发2009年31号文，毛利是计入当期应纳税所得额，如果没有后续项目，高毛利率除加重企业资金成本，还造成项目前期多缴纳企业所得税。后期一般为亏损不用缴纳所得税，为此，整个项目多缴纳的企业所得税，没有相关退税的政策条款。有的开发项目微利或亏损，清算所得税率本来就低于毛利率，对企业经营更是影响重大。

    三、土增税清算强制分房屋类型（三条线）为三类清算不合税法规定

    分房屋类型是依据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一引起具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十三条：“对纳税人既建普通标准住宅又建其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值的，其建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共国和土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）第八条的免税规定”，该条款是为了执行第八条免税规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”而设立的税收优惠审批条件，第十三条的本意并不是“改变土地增值税的清算单位为房屋类型”。如果纳税人分别核算了普通住宅达到条件，可以享受免税优惠，如果纳税人没有分别计算普通住宅的增值额，就没有享受优惠的权利。建议是否分别核算，企业应有选择决定的权利。

    以房屋类型为土地增值税的清算单位，实际清算中，同一地块同一销售期间，存在普通住宅和地下车位微增值或负增值、非普通住宅特别是高档住宅增值、商铺是高额增值的不均匀性，基本上开发项目清算时，都还有较大量车位销售滞后为负增值，房屋类强制分三类，人为造成土地增值税清算时的过头税。

    四、母子公司资金往来认定为借款不合理

    基本上所有的房地产企业，都是在拍地后，各区为保证营业税费及附加、企业所得税等税费在项目所在区申报缴纳，税费纳入所在区财政收入，为此各区政府强制要求必须成立独立法人公司即项目子公司。企业没有是成立子公司、分公司或不成立子公司、分公司的自主选择权。而实质上，非集团母公司和下属各项目公司，开发资金都是在“大公司”内部调度使用。只是政府要求成立子公司，强制造成了不同开发项目间的“关联公司”的资金往来，但又不属于集团统借统贷可以按税法政策分摊。

    事实上，很多母子公司、子子公司是同一套办公场所，同一套人员配置，统一经营管理。一定要成立子公司、分公司是福州市各区政府所强加的。为此建议，不应将在此情况下公司间的资金往来认定为关联企业间借款。

    五、税务成本预警值普遍低于实际成本

    税务预警系统的单方成本预警值，2013年1月1日执行的预警值：
    19-30层2012年度开发的住宅单方成本2270元、30层以上2750元；
    19-30层2012年度开发的综合楼单方成本2390元、30层以上2860元；
    实际开发项目中，材料和人工成本一直大幅上升，以上预警值都远远偏离的市场行情。建议税务部门应根据市场行情变化，适时调整预警值。

    六、地下车位在土地增值税清算时分摊土地成本后，预征税率高于清算税率。

    地下室车位面积为不计积容率，若项目开发产品中无商业，仅有车位和住宅二种类型，土地增值税清算时分摊土地成本后会出现车位增值额为负数，形成倒挂。
    建议参照厦门市的办法执行。厦门市地方税务局公告《2015年3号关于土地增值税清算管理办法》第三十四条中规定：同一个清算项目，可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。

    七、出让合同为净地，实际非净地，企业承担拆迁费用不认定为扣除成本问题

    企业实际取得的土地为非净地，甚至存在大量的拆迁纠纷和争议，企业为了加快开发，降低资金积累成本，不得不按拆迁部门要求承担拆迁费用。在土地增值税清算时，税务部门不认定企业承担的拆迁费用为可扣除成本，或是要求企业提供政府部门要求企业拆迁费用的政府公文，而政府为规避非净地出让土地责任，基本不会给企业出具证明文件，导致企业实际成本不能抵扣和加计。
    比如澜山项目2009年7月竞得土地，因该地块晋安区政府未按时完成拆迁工作，到现在还有几户钉子户未拆迁，使得规划中配套的社区居委会、卫生服务站、会所至今无法动工，严重影响我司商品房和配套设施的施工和交付，依据商品房买卖合同条款，我司可能因此支付已交房业主的违约金，同时已交房部分销售收入的结转也无法对应结转配套设置成本。因拆迁工作无法按约定完成交付土地给我公司，土地分两期交付，还导致整体开发规划因此强制分成两期备案，造成土地增值税必须分开清算但实际统一开发的诸多问题。

    八、资金成本抵扣面较窄，可适当放宽

    房地产是资金密集型企业，需要充公利用资金杠杆的行业，融资渠道多样化（开发贷、委贷、信托贷），但现土地增值税利息扣除标准为金融机构利息票据。委贷和信托的利息不予抵扣，但这些成本是企业实际发生的，不能抵扣，加大企业的资金负担。