福州商业地产开发须谨慎前行

    近年来，随着福州城市“东扩南进”战略的实施，城市规模不断扩大，房地产业的迅猛发展，加上住宅地产“限购限贷令”的影响，福州商业地产包括综合体，大型商贸区、农贸市场、各类专业市场等在内的商业业态如雨后春笋般崛起，在城市各个区域拔地而起，数量呈几何级数激增。其租售价格一般也是同区位写字楼和住宅的2－3倍，黄金地段的价格更高。如今，冷静观察商业业态的急剧蔓延与跃进式开发，与我们的城市社会经济发展是否相适应，应引起我们关注。

    一、福州商业地产发展现状

    商业是一个城市繁荣昌盛的标志。近年来，随着福州城市经济社会的不断发展，商业地产在原来传统的东街口、五一和台江三大商圈的基础上，扩大到了东福州、工业路和火车站等三大商圈。城市综合体、高档写字楼、大型商贸区等商业地产遍布全市。据统计，仅“十二五”期间，城市中心区的大型综合体，如“代言城市名片”的东二环泰禾广场、“2013改变福州”的五四北泰禾广场，以及 “重塑福州中心商圈”的世欧王庄、 “福州城市会客厅”的苏宁广场等27个项目，无一不打出“高起点、大规模、全业态”的招牌，总体量将达到800多万平方米。其中，除了泰禾转型商业地产，包括融侨、名城在内的地产也陆续推出各自的大型商业项目。同时，华润、华侨城、恒大等房企也在打造大型综合体项目。2013年1月在福州市中心拿地的华润，也要做辐射整个城市的超高端综合体华润万象城，预计总投资80亿元。在其附近，它还拿下了原黎明永辉地块，要建五彩城，也是商业综合项目。

    而且，目前已启动的万宝大商圈，由万象城、宝龙城市广场、红星美凯龙、中央第五街及苏宁广场等商业地产组团，面积超过100万平方米，未来加上地下商业街，将成为福州城区面积最大的商圈；以海峡金融街、闽江北岸商务区为代表的高端写字楼、商圈也全面发展。闽江北岸中央商务区总面积1642亩，已出让330亩，成功引进苏宁电器集团、万科集团、升龙集团等8家知名企业。融侨江滨广场、海西金融大厦、三迪联邦大厦等8个入驻项目已全部动工建设，总建筑面积153万平方米，总投资141亿元。海峡金融商务区总用地面积1455亩，已出让717亩，入驻20个项目，总建筑面积237万平方米，总投资240亿元。如今，已引进兴业银行、建设银行福建省分行、交通银行福建省分行等9家金融机构，省交通运输集团有限公司1家国有企业，以及万达集团、升龙地产、宇洋地产等10家知名企业。此外，五一广场商圈、八一七中路商圈等地下商业的开发，也在紧锣密鼓地进行中。

    福州市中心城区，由于受限于可开发的土地日益稀缺，以及新型城镇化的推动，商业地产的建设热潮也向周边县市扩散。仅在仓山区，在建的综合体项目就有海西佰悦城、海峡商贸城、闽江世纪城；马尾区也有快安综合体、名城城市中心等多个城市综合体正在建设；而在闽侯，确定的项目更为密集，包括海峡汽车城、海峡鑫天地等。另外，万科、泰禾、正荣等房企先后拿下福州周边县市的商服地块。据了解，从近年福州市区土地市场成交结果显示，仅2013、2014两年福州五城区成功出让的地块50多幅，累计面积就在2740多亩，其中商服用地的达占比80%以上。这也意味未来几年内，福州还将有更多的商铺、写字楼入市。

    根据福州主城区人口350万，加上八县市约700万人的情况，福州市场商业综合体等商业地产面积已经大大呈现出结构性饱和状态，人均综合体面积已在赶超北京、上海和广州。

    二、商业地产发展短板问题

    当前福州商业地产面临的挑战，主要是由于城市规划尚不到位、商场自身定位不准确以及运营不善等，积压的比例还是比较高的，而且有的项目还在开发，实感忧虑，应予关注。主要问题是：

    （一）商业地产发展规划尚欠周密与严肃。改革开放以来，福州曾公布过，大型的、使用面积在4万平方米以上的商业地产项目起码在百项以上，其中，近年建成的就有50多项，其中城市综合体就有27项，占总量的2/3多，建筑总面积也有近千万平方米之巨。由于缺乏科学布局与合理安排空间，以及商场自身定位不准确，运营不善等因素，以致建筑使用寿命至少在50以上的商业地产，不到10年时间里就留下诸多败笔，甚或寿终正寝。茶亭街二次改造还不到10年，如今二次改造之后，还成不了“东南亚第一商业街”的气候；中洲商业地产如今闲置面积有80多万平方米以上，一些城市综合体租售率低，且经营不善，五一广场商圈兴盛还没10年，又面临洗牌等等，其资源与资金的浪费可想而知。

    （二）实施住宅地产限购限贷令，炒热商业地产留下麻烦。近年，由于实施“两限”，对商品住宅市场进行强力调控，同时，政府在政绩观和短期利益的驱动下规划了很多商业类开发地块，炒热商业地产作为招商引资的重要途径，而对商场地产日后的经营关注的甚少，缺乏一种长远的城市规划理念，造就了一些商场扎堆建设的情况。如今，商业地产房库存量居高不下。截止今年3月末，全市非住宅累计可售499.95万㎡，占总库存量的56.86%。其中，现在库存量为140-150万㎡，非住宅中酒店类、SOHO商住小户型已许可未销售约60多万㎡，七县（市）商品房库存量为数也不少。由于受到近年来电商发展的影响，超出了市场的承受能力，目前更难于消化。

    （三）社区商业尚未找到贴近市民的模式。社区商业模式属于居住区商业配套的完善和为附近地区大型商圈提供补充的性质。它的服务人口少，服务半径小，多以大体量、裙楼式结构建造的底层小区商铺。其规划往往比较迷茫，没有合理定位，导致投资者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由于售价过高，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果很难良性运作。出现大量闲置，或改为它用，弄得整个小区过不了多久，就成乱摊。同时，也影响了住宅区居民入住率。

    （四）土地供应量少且结构不合理。去年福州市本级仅出让经营性土地面积1243亩，同比下降46.65%，且出让土地项目结构不合理，其中商服用地出让571.88亩，占总量45.97%，住宅用地449亩，仅占总量的36．2%。今年一季度市区出让经营性用地仅3宗，出让面积130.09亩，成交价款9.33亿元，在同比下降的情况下，出现了住宅用地偏少的情况，势必影响后市市场商品房供应结构，可能引发后续住宅供应量不足和非住宅产品过剩的不平衡现象。

    （五）部分企业资金比较困难。目前我市尚未发现房地产开发企业资金链断裂、老板“跑路”情况，但是，由于商品房销售量下滑，资金回笼慢，加上土地和在建工程抵押贷款规模受到限制，企业资金比较紧张。
               
     三、思考与建议

    商业地产规划、建设、投资和回报相较于住宅更加复杂，开发和运营对专业要求更高。目前，随着福州建设自由贸易区等各种新政策的推出，未来城市也将向更开放、生态、文化、旅游、服务这种大都市化格局发展。体验式的业态、特色的空间环境、独有的主题氛围，都成为未来商业地产发展的新趋势。为此建议：

    （一）树立正确的商业地产发展理念。商业靠什么繁荣，不是靠开发商的建设而繁荣，也不是靠房屋量多而繁荣，而是靠商业理念和经营模式繁荣的。从商业地产建设的成功与失误中，重新认识城市规划在建立商业地产空间和发展城市新秩序中的作用。首先，应从“城”与“市”的角度出发，深入研究我们城市的经济、消费发展水平与商业形式发展的关系，确定商业的模式；2、从我们城市需求角度出发，确定中央商区的功能与业态，要充分考虑商业中心的目标市场，并着重考虑相关业态的比例；3、应根据我们福州地脉情况，打造特设空间，比如大型商贸联合体、大型住宅区，以及以下层广场为中心，形成内聚空间，让人们感觉住宅区很有商业氛围。只有立足于准确把握市场潮流、政策导向，考虑到对市场消费者需求和对国家政策的充分认识的前提下，规划才能引领满足市民基本的需求以及填补市场空白的创新产品，使我们城市商业地产发展走上健康的道路。 

    （二）当前调整“双限”后，商业地产留下的麻烦。去年底以来，由于房地产实施多年的“双限令”解禁，原来用于调整供应结构、抑制地价的 90/70 和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。期间，虽然国有土地出让继续进行市场化的改革，减少了暗箱操作的空间。但是，由于商业地产的发展，不是业绩理念所能解决的，如今一些矛盾与问题已经浮现，必须进行调整与修正。以我市SOHO地产为例，据统计，全市规划已批准建设的有146万平方米，已开工的64万平方米，其中已销售的33万平方米，尚未开工建设的67万平方米。建议政府应面对如今商业地产开发中的问题，对已经批准立项的开发项目中，商业地产比率高，目前难启动，或继续按原规划建设会造成更大后遗症的还未动工的商业地产用地，进行重新评估和规划，各项指标可按实际情况进行增减调整，以解决已经显露出来的积压、闲置矛盾问题，促进产品消化，推动商业地产健康发展。

    （三）调整土地供应结构，纠正商住比例失衡的问题。“商住用地”是指兼容商业和住宅的综合用地，在现行法律中并未对此做出明确规定。一般规划居住用地和商业用地的比例，原则上市区不高于60%。近年，由于种种原因，福州商业用地大量上市，给福州后市商业地产开发造成麻烦。建议，规划、土地、住建等部门，组成调查研究小组，对这问题进行全面调研分析，合理推出商住用地比例。

    （四）寻找贴近市民的社区商业模式。社区商住项目比例失衡，是城市商业消费中心不景气的因素之一。分析这个问题，其实不能单纯从社区商业的角度来观察，而应该从整个城市的商业结构来分析。单纯说社区商业面积过多或过少，或者单纯用政府限制比例都不能说是完全合理。从业态和目前福州具有消费力的人均比例上来考量，福州市社区的商业比例显得过剩，甚至有些是关门，或被改为它用。众所周知，福州市的一些高消费群体没有在本地消费的习惯，这些消费习惯需要引导。目前，社区一些首层的住宅多被改为商用或者改为办公使用，这必须控制，其结果是用购买住宅的钱购买了商业面积，进行了经营，这对居住在这里的住户是不公平的，这无形剥夺了他们对居住条件的选择，把环境弄得脏乱差。解决这个问题的结症不难，根子在政府有关部门管理不到位。建议按照现行法规，在申报经营空间，颁发营业执照或每年年检时给予控制，问题也就能迎刃而解了。

    （五）商业地产建设要节能。近20多年来，我们所建的商业地产项目多是不节能的，能耗比较大，如，某标志性的建筑，有20—30万平方米，投产到今天为止，没有一年是赚钱的。就是因为能源消耗太大。现在，福州的大型商业体的一些项目，都有几十万平方米，如此之大的规模以及单幢的大体量是消耗和浪费能源很严重的设施。有一些是玻璃幕墙面非常大，虽然玻璃厚度有1公分厚，但也是不节能的。所以今后的商业地产要注意这些问题，不仅要节约能源，而且要注意节约资源。要千方百计提高建筑物的寿命，寿命的提高，就是资源的节约。如果寿命延长一倍，等于资源节约一倍。商业地产要充分利用自然条件进行通风和采光，建议采用天井式设计。

    （六）调整融资办法，解决部分企业资金困难。房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发项目所占用的资金量非常庞大，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。近年来，政府积极想办法，为企业牵线搭桥提供融资服务，企业很需要、很欢迎。但实际情况，工作做了很多，效果并不明显。建议金融部门在帮助融资的方法及渠道上有新突破，切实为企业投资、生产提供必要的、更多的资金支持。