福州市房协召开房地产开发企业税收工作座谈会

    福州房地产开发企业税收负担重，是长期困挠企业的严重问题。应广大企业的要求，市房协于5月7日下午，在省外贸中心酒店四楼会议室召开房地产开发企业税收工作座谈会，林晓彤副会长主持会议。出席会议的有秘书长郭希焜，副秘书长翁晓峰，以及融侨，三盛、融信、阳光城、世欧、福晟、泰禾、中庚、正荣、融汇、名城、万科、正祥、建发、旭辉等15家房地产开发企业的领导或财务总监共24人。市地税局副局长黄玉忠，税政一处处长陈明炎、副处长林兵亲临会议指导，并与企业面对面沟通与交流，会议开得很好。
    与会人员一致认为，近半年来，随着国家、省、市一系列房产新政的贯彻实施，市场成交量有所回升，市场延续去年第四季度以来的回暖态势，市场信心有所增强。但是纵观全局，我国国民经济运行仍面临较大的下行压力，房地产经过多年的强力调控后，已告别了黄金年代，市场供应相对过剩，去库存化压力不小，企业开发经营成本大幅上升，行业利润率持续下滑，不少企业微利或负债经营，目前，虽然政策层面有所放松，但实际银行限制诸多，造成按揭回款迟迟不到位，多数企业资金运转遇到较大困难，再加上我市房地产税收负担，相较省内外同等城市征收都来的重，使整个行业的发展雪上加霜。为此，会议建议，希望相关部门能体恤到房地产行业目前面临的实际的、具体的困难，适当调整过高的、甚至有些是不合理的税费，以利于改善投资环境和房地产行业的生存和发展，实现国家和企业双赢。
    一、会议认为福州土地增值税预征率偏高。福州土地增值税预征率为：普通住宅2%，非普通住宅4%，非住宅6%。据了解，北京、杭州分别为2%、3%和5%；广州、苏州分别为2%、3%和4%；南昌分别为1%、3%和5%；长沙分别为1.5%、2%和3%。相比这些城市，福州偏高不少。建议福州土地增值税预征率按2—3—4%或2—3—5%执行。
    二、会议认为福州企业所得税预征毛利率是最高的。福州企业所得税预征毛利率定为22%。据了解，北京、深圳为20%；广州、南京、上海、天津、西安、苏州、厦门均为15%；杭州仅10%。福州的企业所得税预征毛利率为全国之最，企业真是不堪重负。建议福州按15—20%的平均值执行。
    三、会议认为福州土增税清算强制分房屋类型（三条线）为三类清算不合税法规定。建议是否分别核算，企业应有选择决定的权利。
    四、会议认为，母子公司资金往来认定为借款不合理。基本上所有的房地产企业，都是在拍地后，各区为保证营业税费及附加、企业所得税等税费在项目所在区申报缴纳，税费纳入所在区财政收入，各区政府强制要求必须成立独立法人公司，即项目子公司。事实上，很多母子公司、子子公司是同一套办公场所，同一套人员配置，统一经营管理。一定要成立子公司、分公司是福州市各区政府所强加的。为此建议，不应将在此情况下公司间的资金往来认定为关联企业间借款。
    五、税务成本预警值普遍低于实际成本。实际开发项目中，材料和人工成本一直大幅上升，以上预警值都远远偏离的市场行情。建议税务部门应根据市场行情变化，适时调整预警值。
    六、地下车位在土地增值税清算时分摊土地成本后，预征税率高于清算税率。地下室车位面积为不计积容率，若项目开发产品中无商业，仅有车位和住宅二种类型，土地增值税清算时分摊土地成本后会出现车位增值额为负数，形成倒挂。建议参照厦门市的办法执行：同一个清算项目，可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。
    七、会议认为，出让合同为净地，实际非净地，企业承担拆迁费用不认定为扣除成本的做法，不符合实际情况，也是不合理的。
    八、会议认为资金成本抵扣面较窄，建议可适当放宽。房地产是资金密集型企业，需要充公利用资金杠杆的行业，融资渠道多样化（开发贷、委贷、信托贷），但现土地增值税利息扣除标准为金融机构利息票据。委贷和信托的利息不予抵扣，但这些成本是企业实际发生的，不能抵扣，加大企业的资金负担。
    会议结束时，黄玉忠副局长和陈明炎处长作了重要讲话。