海西时代福州商业地产发展初探

 

　　商业地产从广义上讲，包括各种非生产、居住性物业，包括写字楼、酒店、旅馆及商业服务业经营场所等；狭义指的是，零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等商业服务业的物业形式。狭义上的商业地产是地产商、投资者、经营者和物业管理商“四合一”的有机整体，其开发模式、融资渠道、经营管理都有别于住宅、写字楼等房地产形式。

　　

　　近年来，随着国家对楼市宏观调控政策的不断出台，海西经济区建设的迅速发展，福州商业地产开发也呈现出大型化、订单化、规范化三大发展趋势。福州商业地产的大发展，从规模和形态上划分，主要有城市综合体、步行街、底商、百货商铺、超市、主题店、SHOPPING MALL和商业街，其租售价格一般是同区位写字楼和住宅的2－3倍，黄金地段的价格更高，尤其是城市综合体等大业态的悄然兴起，使商业地产健康发展问题更引起业界广泛关注。

　　

　　一、发展现状

　　

　　近年，随着房地产业迅猛发展和福州作为海西省会中心城市建设的不断扩大，商业地产项目的建设规模、数量、质量也进一步做大做强。据不完全统计，福州新建和在建的商业地产面积已逾800万平方米，人均商铺占有面积达2.9平方米。并表现出如下特点：

　　

　　（一）大福州时代，拆迁市政加码，大型商业地产兴起

　　

　　2009年5月，国务院正式公布《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》，福州作为海西的省会中心城市，已进入了“海西大福州时代”，将实现“三个跨越”：即从“三山一水”到“五山二水”、从“闽江时代”走向“滨海时代”、城市空间从“一城三组团”到“一城七组团”的跨越。

　　

　　同时，随着城市空间拓展，人口聚集，商业服务体系建设速度也不断加快。其重点是：八一七路、茶亭街、中亭街、温泉公园名店街建设；积极培育东街口、五四路、黎明、鳌峰路和宝龙万象城为主的商业区建设；大力发展社区商业，逐步形成门类齐全、便民利民的社区服务网络。于是，旧城改造拆迁和市政建设遍地开花，商业地产比比皆是，基本形成北起东街口，中接冠亚广场，南延中亭街，西至万象城、宝龙广场等区位形成的 “金三角”大核心商圈区域。

　　

　　此外，随着福州城市群成为海西区域中心后，福州将不再是福州人的城市，届时必定有大量人流、物流，财流等资源流向福州，足以支撑一个新兴的CBD。福州必将在东部打造最具活力，规划面积约63.51公顷，包括长乐南路东侧、前横路西侧，闽江北岸以及鳌峰路南侧的金融商务区，以满足海峡两岸经济、文化交流的需要。并在土地使用权拍卖出让中给予体现。据了解，仅去年土地拍卖会上，就有海峡国际会展中心区域、北江滨、海峡金融街等49宗土地使用权上市交易，其中商住地块就有37宗，占比超过七成。

　　

　　另据有关部门统计，在未来4年内，福州将有30个以上大型商业地产项目接连上马，其中大部分是分布在新区商业氛围较弱之处。目前，福州市规划与在建的“城市综合体”大项目就超过15个，按照当今政府推地思路和工程进度来看，不出三年，在大福州城市建设及海西政策的助力下，商业地产必将迎来一个福州建筑史上最辉煌的年代。

　　

　　（二）住宅调控，开发投资转向，商业地产成热点

　　

　　近些年，房地产调控政策不断出台，住宅市场观望与试探性反弹的背后，是众多开发商以及投资机构向商业地产的悄然进驻。

　　

　　2009年初，福州便有不少房企向咨询机构咨询商业地产的建设布局策略，寻求住宅市场遇阻转向问题，以便投身到商业地产建设中去。据了解，不少房企加紧参与商业地产建设的主要动因在于，住宅市场的销售困顿无法满足自身现金流的需求，而持有商业物业的公司，反而依靠稳定的租金回报，维持正常的流动性，或是用商业地产稳定的资金回报，来弥补和填充住宅项目的资金需求。一些大房企甚至表态：看到好前景，自己参与建设商业地产比例在不断增加。当今，投资商业地产的面积已占自己整个开发量的20%左右。而且，对商业用途的土地使用权的拍卖购置还情有独钟，大胆买进。

　　

　　在市场方面，对于一些投资者来说，由于近年预期通胀维持在较高水平，对货币贬值较为担心，加上目前国内投资渠道有限，投资商品住宅的路又堵了，而商业地产所具有的增值性和保值性，都较一般住宅要高，在这情况下，部分投资者开始从住宅地产投资涌向商业地产。一些具备投资优势的商业地产，也就备受投资者欢迎。这在一定程度上反映了福州商业类地产产品市场的潜在需求，使福州商业地产似乎呈现出了补涨与后来居上之势。

　　

　　（三）商业地产将进自持时代，开发渐趋理性

　　

　　近几年，随着福州城市化进程的加速，福州商业地产正以聚合效应和能量辐射开始“腾起”新征程。它正逐步改变过去，商业地产最好在没有竣工之际，就尽快全部抛出，或大部分出售，小部分自持出租，尽快回笼资金。这样，以出售或以出租形式推向市场的商业地产项目，形态松散乱、业主构成复杂、客户群体难把握、投资判断差异过大、很难塑造出高品质商市，甚至不断出现后期维护管理难、投资回报低、纠纷投诉多等问题，烂尾项目也时有发生，无法满足日趋高端化商业市场的发展需要。

　　

　　如今，自持大部分商业地产对开发商来说，是经济实力与品牌的升华。商业地产开发必须保证低成本、高品质的回报率。从福州房市来看，土地是竞争之根本，一个开发商卖掉一个项目也就等于失去了一个项目，其地理位置不可复制。而随着开发商正从开发主体向经营主体转变，越来越多的商业项目也必然由出售模式向租售结合，乃至完全持有的模式过渡，相对比较注重经营所创造的价值和资产升值，换言之，是比较注重中长期的利润，便于企业树立形象，并可以持续性地从项目中获得现金流。同时，做好一个持有型商业物业项目，开发商也将会在企业管理、企业能力、企业发展方向上得到更大的提升和发展。

　　

　　据悉，目前福州的万达广场、仓山万达广场持有物业的比例高达70%；华润称，未来的商业规划中以自持物业为主；日前完成奠基仪式的世欧•王庄商业广场，也宣布规划自持体量达20万平方米的商业物业等等，便是实证。可以说，自持物业这一商业运营模式，正在福州颠覆人们对商业运营的传统看法。

　　

　　二、存在问题

　　

　　目前，福州人均商铺占有面积已达2.9平方米，已超过了国内一些一线繁荣城市的人均商铺占有率。在商业地产一片繁荣背后，项目规划与实施严肃性、数量型增长、结构特点高度趋同等短板问题也颇为突出，应予以警惕。

　　

　　（一）商业地产项目规划与实施尚欠严肃性

　　

　　城市规划是一项科学而严肃的工作，不能随意改变的，商业地产建设规划是城市规划中极为重要的一环。然而，福州城市商业地产建设，网点建设和整个城市的发展以及规划似乎相脱节。近年，福州城市商业设施的规划，似乎还没有纳入城市规划这个具有法律效力的规划范畴之中，大型设施建设依然没有约束性，如会展中心。当然作为城市主体商业设施的福州城市会展中心，必须有国际一流水平的大规模和大体量，才能作为城市标志性的建筑，但是在10年内就已淘汰，还得再建3个，规划的前瞻性和严肃性无从说起。再如，位于台江区鳌峰洲的牲畜、蔬菜、家禽、蛋品、海峡糖酒及副食品、果品批发市场，都是刚建好不到10多年的大型商业地产建筑，在“产业要提升，定位要提升”的思想指导下，统一搬迁至闽侯南通农副产品批发物流中心，水产及贝类批发市场搬迁至马尾水产品批发市场，随意性太大了，巨大浪费毫不怜惜。更不要说，上世纪末刚建好，号称投资过亿，跨世纪，集全国最大室内市场的台江农贸市场，还不到10年就成了“废市场”。

　　

　　（二）开发盲目，数量型增长不利零售业态发展

　　

　　近些年来，一些开发商在建造商业地产的时候，为了追求短期盈利模式，没有细致地做好可行性、购买力、客流量、预期利润、预期销售额等等方面的分析，对于当地特定的市场需求和流动的市场需求总量缺少把握，缺乏专业素质和资金实力，就拼命增加商业地产项目开发数量，导致项目增长过快，从而降低了后期招商条件，部分不具备扩张能力和基础的零售商，借助商业地产项目的低廉成本加快扩张速度，而这种不成熟的扩张，不但影响项目开发的效率和安全性，也降低了零售商自身的盈利能力。据统计，福州约57%的零售企业店铺销售额增长率低于店铺租金增长率。所以要尽快转变单一的地产思维，结合商业的特点和发展趋势开发真正符合零售业态发展的项目，便是当务之急。

　　

　　（三）定位偏差，结构特点高度趋同

　　

　　纵观福州大商圈，就会发现很多商业地产是非专业化，非商业化的，即使在商业化，专门为商业设施建造的地产，也存在不少同质化的问题。由于运营模式趋同，档次也趋同，所以商业给人感觉近乎大杂烩，特色不明显，吸引力也就不够强。

　　

　　据了解，2007年奥特莱斯进入中国以后，全国大大小小的奥特莱斯已有200多家。闽侯南通奥特莱斯是2010年“5•18”期间，闽侯县政府引进的大型项目，集购物、旅游和度假为一体，要打造“海峡第一城”。其计划配套有：国际世界品牌专卖店450家；海峡商贸半岛国际酒店；海峡游艇快捷码头、海峡游艇俱乐部、异域风情的世界品牌VIP温泉会所、世界品牌CEO公馆、世界品牌时尚研发中心；世界风味的餐饮以及台湾美食一条街；世界品牌酒吧一条街；海峡旅游商品及台湾商品一条街；购物中心、品牌超市，海峡商务大厦写字楼等为一体的城市综合体项目。而今，仓山也签下一个奥特莱斯项目。这样，同是在福州，相距又不远，同样是奥特莱斯，缺乏差异化要素，将来就不可避免地进行“同质竞争”了，同时，福州与奥特莱斯雷同的大型项目还有不少，这些都将影响到福州整体商业格局的无序化竞争。

　　

　　（四）“模块化” 叠加，导致相关接口偏差

　　

　　目前，福州市多数商业地产项目采用“模块化”运作模式，把整个项目切割成若干模块进行叠加，因而导致模块之间、商业项目与零售业态接口出现偏差。同时，在实际建设运作中，商业地产项目只是建设简单的场所空间，没有充分地考虑怎样同零售业结合，怎样建设布局合理、结构完善的场所；经营思维也仅停留在销售空场地概念上，以致专业、资金、招商三者无法形成合力，与大市场脱节，不能给社会经济发展起推动作用。由于这样争相“模块化” 叠加建设，就使不少商业项目供给过剩。以致现在福州商业地产的空置率已达23%以上，其大部分症结便在于此。

　　

　　（五）缺乏应有资金，大多依赖银行

　　

　　商业地产和住宅地产一个最大的区别是商业地产开发商缺乏退出机制。住宅地产一旦卖出，实现利润，开发商使命完成了。而商业地产包括产权式的商铺，把它销售出去以后，仍然有矛盾潜伏，且投资回收需要一个漫长周期。而这特性更决定了资金在商业地产中的重要性。不同于国外商业地产的运作，发展商可以通过基金、通过证券化、通过信托等各种金融手段解决发展商的现金流问题，目前福州唯一资金途径就是银行信贷，这也就造成了商业地产对银行贷款的高度依赖。据了解，目前对大型购物中心的项目贷款已占据了全部房地产投资的60--70％多，有的甚至超过这个比例，大大超过风险警戒线。

　　

　　三、几点建议

　　

　　（一）科学规划商业地产布局，体现城市管理水平

　　

　　商业是城市的形象和标志。商业地产的科学规划和建设，直接关系到大福州的未来和对外影响，体现一个城市政府的管理水平。

　　

　　城市商业地产发展规划要有权威性与严肃性，不能“规划规划，纸上画画，墙上挂挂，橡皮擦擦，最后能不能实施，全靠领导一句话。” 一届领导一个想法，不是乱了套。

　　

　　当然，要使商业地产发展规划的权威性必须来自规划的严肃性。一是城市总体规划，乃至商业地产规划必须依法制定，且必须坚持集中统一管理，只能有一个规划管理部门。不能随领导人的更迭或领导注意力的改变而改变。二是修改城市商业地产规划和分区规划必须坚持法定程序，重大项目用地调整应提交市政府常务会议集体讨论，并报请市人大常委会议审议通过。三是建立“法定”图则，控制性详规一旦通过法律的形式确定下来，就要严格按详规实施，不能随意更改。四是规划实施应接受社会监督，让市民知情。五是加大规划执法查处力度，加强规划审批后的跟踪管理力度，这样才能减少城市商业地产建设过程中，不必要的拆迁矛盾和资金投入，甚至造成商业地产“英年早逝”的巨大的浪费，以不断改善城市宜居环境，促进商业经济不断发展。

　　

　　（二）从数量向质量型增长，促进零售业态发展

　　

　　零售业态是指零售企业为满足不同消费需求，而形成的不同经营方式。目前福州商业地产数量多，结构性矛盾突出，在管理上与先进地区差距甚大。应开阔视野，具有前瞻性，根据目前海西省会中心城市发展、住宅小区规划以及市场需求来引导商业地产建设，尤其是社区网点建设，以促进零售业态发展。

　　

　　由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商在开发商业地产的时候，定位非常关键。要转变单一的地产思维，首先要调查好市场，确定招商对象、经营模式和业态需求，从市场规律出发，走适合自己的路，不能简单套用住宅项目的开发模式。要了解项目特色、客流情况，计算该区域的人均收入、居民可花费的支出，然后再进行建筑规划设计，以最大限度减少日后改造的成本，降低商业地产的风险。市场细分是商业定位的前提，尤其是商业聚集区，要让商业地产多盈利，必须要对商业地产项目的规模、档次、区位等多种要素进行综合考虑，要错位经营。小型商业在经营定位时一定要避免与大型商业设施等发生正面冲突，要做到比大型商业更专一更精细，使零售业态从数量向质量型提升与跨越。

　　

　　（三）突出个性，避免同质化，实现差异化

　　

　　商业地产定位要避免同质化，就要看其主题、业态、业种的定位。还有看其有没有主力商家，主力商家是否有集约力，进行风险判断。业态是发展的原动力，经营是核心，如果没有准确的前期业态规划，后续经营就无从谈起，无法实现差异化，更不要说单独的一家垄断。为此，商业地产的发展，不一定非要大，你可以很小，但是你只要有特点，你就会有竞争力与活力。

　　

　　近年来，福州的商业地产出现了一些好现象，开始打破同质化的栅栏，有了一系列的商业设施，受到了消费者的欢迎，比较典型的是万达广场，其独具特色的商业建筑与所创造的价值品牌是不可替代的，为我们的城市繁华带来了新的推动力，它的建筑变成既是一个地标性的建筑，又是不可模仿的商业设施品牌。当前，人们的消费层次多元化，需求多样化，已经成为了不可忽视的大趋势。不仅需要万达这样的经营模式，也需要因地制宜的多元化模式，只有多元化，才能真正满足市场的需求，并尽量减少同质化竞争。

　　

　　（四）改变叠加形式，实现专业、资金、招商高效融合

　　

　　商业地产由于其特定用途，决定了它的项目不是简单的地产，而是与零售业充分结合的高专业化产业。“模块化” 叠加导致相关接口偏差，更要求商业地产开发商必须及时转变经营思维，从“开发＋出售型”向“开发＋持有型”转变，实现专业实力、资金实力和招商实力三者的高效融合，福州“万达广场”模式可供借鉴，这样，商业地产才能更加广泛地与大市场接轨，更好地服务于企业、城市和社会的发展。

　　

　　（五）完善商业地产投融资机制

　　

　　要建立和完善商业地产市场健康的投融资机制，保证商业地产项目开发和经营所需大量资金的多渠道来源，同时，要遏制和规避国有银行的单一信贷风险，提高国家对商业地产实施有效宏观调控的主动性。商业地产的开发资金主要来源于银行的短期贷款，银行信贷的依赖水平普遍达到70％以上，有的一些大型商业地产项目甚至更多。为此，国家应创新商业地产市场化的投融资机制，放开和引进国内外风险投资和专业基金进入商业地产领域，借鉴一些发达国家(或地区)商业地产开发经营的成功经验，引入房地产投资信托(REIT)的开发模式，这必将对提升商业地产的开发水平和实力发挥积极的作用。

　　

二○一一年七月五日