商业地产迎划时代机遇 突破传统模式迫在眉捷
福州市房地产业协会课题组

1.海西商业地产现状

1.1.海西商业地产进入成长期：“裂变”+“重组”+“新生”

统计显示，2010年鼓楼区商业面积总建筑面积大概是116万平方米，人均达到2.37平方米，这组数据一方面基本与国际化大都市上海2006、2008年是一致的。另一方面，它再度表明鼓楼区商业面积体量占整个福州市比重之大，约占整个江北（闽江北岸）面积的63%。2008年，福州市商业面积较大的江北片区，其人均商业面积是1.49平方米，该年上海市人均商业面积为2.3平方米。值得注意的是2006年上海的这一数据为2.16平方米，同时期的厦门是1.28平方米，大连是2.0平方米，杭州达2.1平方米。另外，目前在鼓楼、台江等区域，商务办公、写字楼的人均面积远大于其他区域，数据显示其中65%的酒店和72%的商务办公在鼓楼。

福州商业地产分布不均的同时，面临供不应求、发展缓慢的现状。资料显示，从2009年起福州每年新增的楼宇企业就已超过1500家。以2009年为例，1-10月份福州市仅鼓楼区就新增楼宇企业1490家(只包括注册资金在50万元以上的服务类企业，不含入驻软件园的企业)，实现楼宇对接面积22.7万平方米。企业在不断增加，但新增的可售写字楼面积却没什么变化，从2009年起，福州纯写字楼项目仅增加了五四路信和广场，这样的增长速度远远不能满足市场需求，迫使一些企业跻身住宅区，导致写字楼市场“乱象丛生”：一边是写字楼“供不应求”，另一边是“伪写字楼”以次充好。在供需失衡的情况下，写字楼市场的发展速度乏力，亟须通过“裂变”，完成成长仪式。

据了解，福州写字楼早期主要集中在五四路、华林路一带，不少始建于上世纪八九十年代。这些早期规划的楼宇，其硬件设施已很落后，老化严重，对现代办公造成诸多不便；停车位等配套设施跟不上需求，作为写字楼的使用功能大大降低。当福州对写字楼的需求在不断加大，当传统的写字楼群，开始面临车位紧张、内部设施老化、供不应求等问题，客观上也要求重新对商业地产的规划、布局做一个新的调整，在优胜劣汰中，重组海西商业地产格局，迎接海西商业地产的新生。

1.2 海西呼唤商业地产

1.2.1 借力海西 商业地产迎划时代机遇

    “发展是时代的旗帜”。随着中国进入新一轮经济增长周期，长三角和珠三角先行，环渤海经济区崛起，西部大开发，东北老工业基地振兴，全国以区域经济为特色的经济竞争格局正在形成。而备受瞩目的海峡西岸经济区发展战略，正被许多专家所看好：海峡西岸经济区将成为继长江三角洲、珠江三角洲、环渤海区域之后，我国区域经济的又一增长极。

当前，海西战略内涵不断丰富，海西发展全面提速。2011年，《海峡西岸经济区发展规划》正式公布后，海西再次掀起发展浪潮。乘海西发展春风，海西商业地产、商务地产迎来了划时代机遇。

与此同时，福州构建“海峡西岸大都市区”，发展‘一区三轴八新城’格局，加快步伐，全面发展。据了解，福州是海峡西岸城市群建设中福建着力打造的两大都市区之一。据规划，“十二五”期间，福州市将按照“新区开发、老城提升、东扩南进、整体推进”的发展思路和《福州市城市总体规划(2010—2020)》“一区三轴八新城”的城市空间结构，建设“富民强市、和谐宜居”的海峡西岸大都市和滨江滨海的生态宜居城市。

福州构建发展‘一区三轴八新城’格局

构筑福州大都市的“一区三轴八新城”是指：“一区”即一个中心区，指福州三环路以内区域，主要承担市级行政、文化、商贸服务等中心职能；重点强化八一七中轴和闽江轴线两条公共设施服务带，以及北江滨中央商务中心、海峡金融商务区、会展岛、晋安中心、奥体中心、义序中心等六个公建中心。“三轴”包括传统城市服务轴，承担商业服务、行政办公、文化体育等综合服务功能，未来跨越闽江延伸至乌龙江沿岸；城市东扩发展轴，承接传统城市服务轴向东部滨海延伸的区域发展，串联中心区东部新城以及长乐城区、滨海新城，以现代服务业为主；城市南进发展轴，承接传统城市服务轴向南部延伸的发展轴，串联城市中心区、科学城新城，以科技研发、高新技术产业发展为主。“八新城”包括东部新城、科学城、大学城、汽车城及马尾、晋安、荆溪-甘蔗、亭江-琅岐8个新城。

福州市中心城区政策分区意示图

为推进建设海峡西岸大都市，福州还将在“十二五”期间打破行政区划壁垒，统筹中心城区与周边闽侯、长乐、连江等县(市)的发展，适时推进行政区划调整，促进周边县(市)撤县改区，推动福清市、长乐市融入福州中心城区；积极推进城镇化，构建闽江口城镇群，至2015年城镇化水平达67.5%。

据了解，到2020年，福州“大都市”人口将达到700万，2030年人口将达1000万。在福州向千万人口大都会区发展的过程中，无疑再次为海西商业、商贸提供强大支持力。这是海西商业地产、商务地产的划时代机遇。

福州市计划2030年实现千万人口大都会的跨越

 1.2.2 高起步，大发展

  “这是最好的时代，这是海西商业地产发展的最好机遇”。

福州在加快推进海峡西岸省会中心城市建设进程中，如何发挥商业地产、商务地产的巨大能量，积极构建海西强有力的商业中心、金融中心，进一步完成大都市区的“转身”，显得尤为重要。

以写字楼为例。高档写字楼吸引了更多的外来企业，外来企业带来更多的经济往来，随之而来的是更多的外来人口，人流、物流、资金流促进城市更加繁荣，而企业的增多也将为政府创造更多的税收，政府有了收入就将投入到市政的配套建设上，这无疑是一个良性的循环过程。写字楼的数量增加对海西经济发展将产生积极作用。在过去的房地产市场迅速发展的岁月，福州住宅市场和其他城市的住宅市场都得到了迅速发展。作为商业地产，处于“相对安静”的状态。以前由于福州大型企业数量有限，小企业一般又很少独立买写字楼办公，因此福州写字楼和住宅多年来一直存在“价格倒挂”的现象。而今，越来越多的本土实力大企成长起来，更多外来名企加入进来，处于起步阶段的福州写字楼需要借此得到发展。

海西呼唤写字楼，海西呼唤商业地产。众所周知，商业金融靠的是集聚，即集聚到一定程度之后继续向外大规模的辐射。“坚持福州作为全省商业金融商务中心，这个规模的要持续发展至少20年的规模。”

诚然，福州实现向“大都市区”跨越，还需要一个较长的过程。在这个大跨越的过程中，伴随着“大都市区”成长的是人口的增长、消费能力水平的提高、公共交通系统的发展等，这些再次为商业地产的发展注入新的动力、新的活力。据了解，“十二五”期间，福州将加快中心城市从单中心向多中心转变，统筹城乡区域发展，完善基础设施建设，建设海峡西岸大都市区。换言之，海西呼唤商业地产，商业地产的发展离不开海西。

纵观今年以来土地拍卖的多幅商业地块，其中大部分是分布在新区商业氛围较弱之处，或于规划片区内，新建高档写字楼、五星级酒店等区域配套，“从民生方面考虑，这些项目可作为新区的配套发展，配套先行，也进而对周边的住宅项目辐射利好的发展效应。”

“福州城市扩容，路网延伸，四通八达，由此带动了沿线新区发展，按照目前推地思路来看，不出三年，福州商业中心、金融中心多点分布的格局渐成。”业内人士指出。

2. 商业地产具有强大潜力

过去的2010年福州共有49宗土地上市交易，而商住地块就有37宗，占比超过七成。统计数据显示，在未来5年内，至少将有30个商业地产项目（含城市综合体）接连上马，在市场上“扎堆”亮相。海西商业地产旺盛的背后，离不开其强大的潜力支撑。

2.1政策利好，海西商业地产“有机会”

2.1.1 新规“窥”出商业地产缺口

为保证商业地产健康、有序发展，福州市已出台新规严惩“宅改商”。在这次整治“宅改商”活动中，商业地产写字楼的大缺口因此被发现。

这对写字楼项目而言无疑是一个巨大的利好。在这之前，由于福州写字楼的供应严重不足、住宅区的租金便宜等因素，部分住宅小区业主违反规划审批，擅自变更住宅建筑使用功能，将住宅用于从事经营性活动或者作为办公场所使用。

未来，福州市将进一步加强住宅功能使用监管，严禁将住宅用于从事经营性活动或者商务办公，对擅自改变住宅功能的行为将实施严厉制裁。新规之下，督促企业走出住宅区，规范了写字楼的发展，同时也准确无误地拉开写字楼存在的缺口，写字楼走在了“春天里”。

2.1.2 市场需求在

“相对于住宅开发，商业地产更具抗风险性”。业内人士认为，受到此前淡市土地拍卖遇冷的影响，在宏观调控政策频出、未来市场走向不明朗的情况下，政府阶段性地放出商业地块“试水”市场，而相对而言，开发商也更倾向于拿此类地块。

商业地产领域受楼市调控的影响小，而人们这两年的投资取向也开始逐渐往商业倾斜。”业内人士认为，商服地块屡受欢迎便不足为奇，“楼市新政接连出台，抑制了住宅的炒热发展，从另一个角度看却是给商业类地产产品的经营带来了利好。”

“今年以来的商业地产热，其实与政府推地的步骤和策略不无相关。”业内人士指出自2010年初开始至今，商服地块已然当仁不让地成为了多场土地拍卖会的主角。而据有关数据统计，2010年迄今为止的十几场拍卖会中，商服地块基本占推出地块的70%以上。在2011年，商服地块仍然在土地拍卖中占相当大比例。

“推商服用地，主要是迎合市场潮流和福州城市发展的脚步”。资料显示，2010年开始，全国各地都在发展城市综合体，福州也不例外。闽江北岸的中央商务区、东部新城、金山万达广场周边等区域，在市政规划中，就是未来福州新的城市金融中心，而在这些区域内，多幅商用地块的推出，将极大地带动这些新区商业的发展。

此外，土地拍卖上，这些商服地块屡屡受到了市场欢迎，这与目前国家宏调政策走向也密切相关。

“目前市场上商铺、写字楼等商业类产品还相对稀缺，尚未丰富、成熟。市场上推出的少量商铺产品受到热销，也一定程度反映了商业类产品的留白和市场的潜在需求”。因此，商业地产“后来者居上”，被看好。

2010年至今福州市公开出让的商服、商业用地一览

2.1.3 回报率高

业内人士普遍认为，未来同地段的写字楼价格将超住宅，而且他们给出了更为详细的预测：3年内为住宅的1.5倍，5年内可达2倍，在目前住宅市场受到严控的情况下，写字楼投资成为新热点。

　　资料显示，写字楼的投资回报率是住宅的2-3倍，目前福州市中心区域的写字楼，中等水准的平均租金水平是60元／平方米／月，100平方米的月租金为6000元，高档写字楼的租金水平是100元／平方米／月，100平方米的月租金为10000元，高的可达到17000元。相比之下，同面积的高档商住公寓租金每月仅4000元-5000元，普通住宅的租金每月仅2000元-3000元。其次，写字楼相对于住宅的建安成本要高得多，写字楼在外立面、地下停车库、电梯等各方面的使用都要优于住宅，因此价格比住宅高也在情理之中。

   高投资，高回报，商业地产的潜力得到重视。

2.1.4 企业谋布局  多元化发展

资料显示，目前在北江滨、东部新城等地，已然有品牌开发商进驻，在进行城市综合体建设，而万达广场也落地海峡金融街、金山等地。而在2010年下半年的土地拍卖中，万科、福晟等企业更首度在福州拿下商业地块。以泰禾集团为例。2010年12月7日，泰禾集团以8.91亿元拿下五四北秀峰路综合商场项目地块。据了解，该项目建筑总面积达20万平方米，将建大型城市综合体商业广场，是以国际知名大型百货、超市等主力店为核心的，集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公于一体的城市商业综合体，建成后将是五四北片区最大的购物休闲娱乐综合体项目，成为标志性建筑群体。业内人士指出，这是泰禾高调进军商业地产的标志。

而近日刚刚实现挂牌出让的宗地2011-19号地块，规划为商服用地(文化娱乐、会议中心、旅游酒店及配套设施)，根据今年5·18版博会签约的消息，福州新海岸旅游公司将投资20亿元与仓山区政府合作，计划将该地块建设成集大型游乐、演艺、高星级酒店等为一体的旅游综合体。

福州近期热点商业地产分布区位示意图

纵观近年楼市中各家房企的出手和转型，大部分业内人士认为，这种房企从住宅开发开始转向商业开发的趋势，是市场发展到一定阶段的必然产物。企业发展到一定阶段，多多元化的经营路线，成为业内共识。这是商业地产必然得到发展一个原因。另一个原因是显然与楼市调控息息相关。在现今楼市调控频出的市场背景下，商业地产自然是寻求发展的另一个渠道，不少房企在今年选择介入商业地产项目，也正是出于这方面的考虑。

楼市调控之际，商业地产最抗风险，这是商业地产近年来广受市场热捧的关键所在。业内人士认为，从做住宅到涉足商业,开发企业多管齐下的发展之道，主要是因为，在未来的市场上，住宅需求将会逐步减弱，因此，商业地产不仅可以作为住宅发展的又一有利补充，更能成为企业长线发展的强大“推力”。

然而，商业地产项目的开发不仅对开发企业的资金实力提出了高要求，作为长期的资产运营，其对于企业的运作水平同样也是一种考验。商业地产项目，对于企业品牌乃至实力，都是一次提升。

2.1.5 有“前车之鉴”

【1】“现在的亚运村”就是“将来的金山”

   1990年的北京亚运村，一片荒凉，20分钟都看不到一辆车；

   2010年的北京亚运村，车水马龙，人潮拥挤，一片繁华；

   金山的发展史，一如亚运村的成长史，事实证明：人气、配套设施的成熟等，对一个区域的发展，产生了重大作用。在北京亚运村的成长史里，旅游、商贸、餐饮、服务和文体产业相继在这里汇聚，有力地推动了地区经济社会的迅猛发展。当福州的金山还是“过去的那个金山”的时候，一切还只是过去的。如今的福州金山，有万达广场，有特易购…这些商业地产项目的矗立，吸引了人流量，也推动了该区域的发展。

    【2】“成都商业地产值得学习”

成都的商业地产项目政府规划清晰，没有重复。

成都的村西路，相当于福州的东街口。作为纯粹的步行街，吃、玩、购等一应俱全，并有成熟的百货公司，符合不同层次消费者的口味。既解决了车多停车位紧张的问题，又促进了商业的繁荣，此谓“一举两得”。

成都的宽窄巷子，相当于福州的三坊七巷。作为成都三大历史文化保护区之一，宽窄巷子，努力寻求历史文化保护街区与现代商业成功结合的经营模式，“不像一些地方是卖东西的很多，文化的东西很少”。

宽窄巷子以“成都生活精神”为线索，在保护老成都原真建筑风貌的基础上，形成汇聚街面民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒店、娱乐休闲、特色策展、情景再现等业态的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”，打造“老成都底片，新都市客厅”。

“宽窄巷子搞的是地下室，全部是电梯，本身成都的文化底蕴比较深，小吃也比较多，基本上形成了，喜欢拍照的人，好摄一族有专门的地方，还有专门吃小吃的，很清晰，所以值得我们福州学习的”。

【3】万达、宝龙模式

以万达为例。万达之所以在商业地产领域取得成功，首先来源于其选址。万达做城市综合体，一般都是在新城区和老城区的交界处。

    目前，万达规划成一站式的城市综合体：满足一个片区的完整消费链业态的规划方面，提倡“无替代”的消费概念，更多靠娱乐、餐饮来带动整个城市综合体、甚至是整个区域的繁荣。规划上，万达现在除了有订单式商业地产开发模式之外，又增加了自营业态，做自己的百货，自己的院线，自己的酒店等等，在此基础上还有长期的稳定的战略合作伙伴。

福州宝龙城市广场，经过4年左右的培育，目前日均客流量达8-10万。其以精心设计的步行街为主轴线，把大卖场、主题店及商业节点、公共休闲设施串成商业亮点，组成黄金流线，最大限度争取店铺的沿街面，更把楼层块面无边无际地延伸，引导人流多次消费，使购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店式公寓等，打造多方位发展，在福州宝龙城市广场逐渐成熟的过程中起到重要作用。

【4】西安奥特莱斯

    资料显示，西安起码有三分之一的人有到“奥特莱斯”消费的需求。这是奥特莱斯之所以在西安取得成功的原因。看一组数据：假使一年之中，这三分之一的人群，都逛一次“奥特莱斯”，就是400万人次；以每人消费五百块来计算，大约是60亿的营业额。2010年陕西省接待国内外游客约6.2亿元，以客流量来看，营业额的增长有看头。同样是去年，日本富士山脚下在216家店，其营业额是1.62亿美元。相比较之下，人气是商业地产的制胜法宝，不言而明。

【5】长沙五一商圈

   长沙五一商圈，是让所有商家都耳热心跳的湖南首席商圈。从平和堂的入驻到中山百货改头换面，再到如今的王府井百货、新世界、苏宁、沃尔玛，6000余商家、年客流量逾亿、年消费几十亿元的骄人数据，让拥有大半个五一商圈的天心区在规划中始终把这块版图放在举足轻重的位置。

在长沙五一商圈里面有几个比较大的百货，加上整条的商业街，以及配套的很多酒吧一条街，共同形成了整个商圈。业内人士指出，“现在在新区里面打造的综合体就是把这些浓缩在里面，餐饮、娱乐、购物全部在一起，过去是在整个街区里面进行的。我们当时也分析了，如果在这个商圈里面，如果光是这条街是非常难的，现在在这个商圈里面有三个百货可以逛，有酒吧一条街，还有整条步行街，有800多米，这里面包括产品、购物都在这里面，这是有内在的特性。”

3.海西商业发展阻力：

3.1规划混乱

【1】谁来把关规划？

据了解，从2010年福州开始拍卖、开工建设的写字楼面积已达200万平方米，到2011年6月份这个数据已经达到300多万平方米，及至2011年下半年，福州市还有一些商业用地将陆续推向市场。业内人士预计，这些推出的写字楼地块，将在两年左右后进行销售，市场的消化能力，是否足够强大？政府相关部门是否考虑规划？

另外，在福州整个商业综合体布局上，还需重新。“以电影院分布为例。鼓楼区是人口消费能力最强的，实际上鼓楼区消费的环境是相对较差的，在鼓楼区没有品牌电影院，品牌影城在宝龙、万达，所以出现鼓楼区人跑到台江、金山看电影，这是很典型的分布不合理。” 业内人士认为，商业布局规划的不合理是导致商业地产发展不够强大的原因。

“鼓楼区消费能力最强，鼓楼区买东西还要跑到宝龙家乐福购买，或者到洪山桥，这从规划角度来说是非常不合理的，不合理对福州消费能力发展是很不利的东西。真正来讲这块布局政府要从这方面着手。”

【2】当“美好设想”遇上“中途城市规划”

当“茶亭街要建成小桥流水”遇见“中途城市规划”，似乎就真的只能成为“美好设想”。按照业内人士说法，原本是前期规划美好的项目，遇到地铁建设就卡住了工程进度，“政府规划不让我们按照我们的设想去操作，所有的工程都滞后了，导致那个项目已经做了七八年那么长时间。”

“现在我们面临的不光是，原来的因为工程进度导致‘清明上河图’等反映当时茶亭老街繁华的各种历史原图无法呈现出来，另一个问题是当初是按照福州的传统的商业模式来走做，这个商业模式跟我们现在所处的城市综合体的模式格格不入了。”在这样的情况下，开发企业如何跟进时代，跟紧了消费者？

3.2 重复开发

据了解，奥特莱斯2007年进入中国以后，中国实际上大大小小的奥特莱斯已经有两百多家。闽侯南通奥特莱斯是2010年“5•18”期间，闽侯县政府引进的大型项目，集购物、旅游和度假等为一体，打造“海峡第一城”，将配套：国际世界品牌专卖店约450家；海峡商贸半岛国际酒店；海峡游艇快捷码头、海峡游艇俱乐部、异域风情的世界品牌VIP温泉会所、世界品牌CEO公馆、世界品牌时尚研发中心；世界风味的餐饮以及台湾美食一条街；世界品牌酒吧一条街；海峡旅游商品及台湾商品一条街；购物中心、品牌超市，海峡商务大厦写字楼等为一体的城市综合体项目。

“最近仓山也签下一个奥特莱斯项目”，福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司执行董事陈勇认为同样是奥特莱斯，将来不可避免进行“同质竞争”。

3.3 无支持状态

  【1】“只有商业才能拿到贷款“

“政府不支持我们很难把商业做得有模有样。”开发企业坦言，现在商业的体量这么大，其实很多商业是被“逼”出来的，“像SOHO这块，是政府逼我们这么做，作为开发商要回盘要销售，只有商业才能拿到贷款拿到按揭，所以现在很多福州市的商业也算是伪商业吧。

【2】人才支持，数据支撑？

  “商业地产更考验企业的实力”。商业地产不同于住宅地产，不管是它的策划还是设计，还是招商运营，人才很匮乏，“现在大家要找人也很难找，要不然就宝龙万达挖一挖，是不是就符合它的模式呢？”试图转战商业地产的开发企业认为，万达宝龙是标准化事情，全能的人不多，小公司想一人只做一件事情不行，小公司有小公司的难。万达一个招商，主力店分主力店，次主力店分次主力店，一人专一样，所以人才还是蛮难的。真正商业地产进入不是那么容易的，存在人才的瓶颈。“目前商业地产发展的确存在一些问题，如专业人才匮乏，经营选址存在问题，融资渠道不畅，产品创新单一，本土品牌不足等，亟须解决。”

4.海西商业地产发展的六大建议：

 据国际地产顾问戴德梁行近日发布的研究报告预计，未来3年内中国楼市将成为全球投资基金最青睐的地方，亚太区3110亿美元的投资资金中，近40%是专门针对中国楼市寻求投资机会的，金额高达8058亿元人民币。商业地产的发展前景被看好，不言自明。在海西商业地产的发展过程中，如何扬长补短？

4.1 强大的运营能力

商业地产唯一的指标就是运营能不能成功。运营能不能成功，不是一两年就可以看出来，是不断升级的过程，考虑一个商业地产能不能站住脚还是综合运营的能力。以上海徐家汇为例，当时香港开发商进入徐家汇的时候，定位也是一线品牌，开起来一塌糊涂，根本没有生意。公司研究之中，马上转型，转到时尚生活品牌。现在，八年过后再去看，它又恢复了原来的定位：一二层是一线品牌，三层是时尚生活定位，徐家汇以其“高、中、低、特色”并举的独特魅力，吸引愈来愈多的客流。由此可见，商业地产整个运营能力对开发商的实力是巨大考验，要求开发商根据市场，及时作出反映，跟紧市场需求，然后赢得市场。

 保证强大的运营能力的背后，专业人才、招商能力等的培育，至关重要，这是其迅速做出市场反映的基础。

4.2借力日趋成熟的公共交通系统

“公共交通系统的成熟，不仅是城市逐步发展的一大标志，也将为商业地产带来巨大的推动力。”

2014年福州地铁改造完以后，沿着地铁线，将实现从鼓楼、台江传统中轴线的振兴，现在地铁正在酝酿，4号线跟2号线，未来地铁将直接对商业地产项目形成强大的推动力。国外比较典型的传统商业街区跟地产的提升，像日本东京是成功的经验，原本是一个片区很小的、很普通的一个商业区，由于地铁所带来的直接利好，解决了技术层面需求，“这个手术相当漂亮，导致这个商业区变成在任何一个层面上都不亚于印度。”

4.3多元化发展，减少同质化竞争

业内人士认为，现在所有的开发商都在探索自己的商业地产发展模式，并且快速将这种模式复制到二三线城市，这种快速复制必然导致项目的千篇一律，这种模式的潜在市场风险若不引起警惕，其危机爆发亦不可小觑。

目前商业地产发展迅速，必然会存在一些“冒进”和“虚热”，但这种发展也是有切实存在需求的，既是城市化的必然阶段，也是目前消费能力提高后的必然需求，“商业地产的发展，不仅需要万达这样的连锁化复制模式，也需要因地制宜的多元化模式，只有多元化，才能真正满足市场的需求，并且减少同质化竞争。”

4.4科学分析 专业定位

找定位，这就要求海西商业地产的建设过程中“不重复，不夸张，不后悔”。以鼓楼区为例。鼓楼区的消费能力是最强的，但是鼓楼区的电影院并不是最好的。“缺什么补什么”，是商业地产紧扣市场，紧密消费者的一大要素。据调查显示，福州市的江北片区的商业面积人均是1.49，上海市在2008年有一组数据，是上海全市平均覆盖大概在2.3平米每人。2006上海是2.16，同时期的厦门是1.28，大连是2.0，杭州是2.1。“福州市的江北片区的商业面积看上去很多，实际上跟发达城市并不是很多”，业内人士指出，海西商业地产的定位，其实就是“摸清底细”，寻找更适合、更有利于区域繁荣的商业地产项目。

反之，商业地产排斥重复建设。当前福州“宝龙”“万达”做商业地产火了，城市综合体也流行了。但如果山寨了一个个“宝龙“万达”，不仅给老百姓“不知选哪一个”的困惑，进而影响招商的困难，甚至是运营的困难。毕竟“模仿的终究是别人，改变的才是自己”。

“商业地产项目是以经济发展趋势为前提，消费者的消费趋向、能力及人口比例为根本，这些刚性需求有没有，需要作科学的分析。”开发企业呼吁联合政府相关部门、规划部门等多做调查研究，为商业地产开发企业提供较为精准的数据支持。

4.5 选地段  有规划

“地段，地段，还是地段”，这一房地产市场的金科玉律，适合住宅，如何不适合商业地产？

良好的地段，除了意味着良好的交通配套、保证人流量优势之外，也是海西商业地产逐步散发能量，服务地方经济发展的保障。以万达为例。万达之所以在商业地产领域取得成功，首先来源于其选址，“万达一般做城市综合体一般都是在新城区和老城区的交界处”。

据统计，2011年6月福州写字楼开工建设面积达300万多平方米。而在2011年下半年，将陆续会有一些商业用地推向市场，这些地段是否均适合做商业地产，同样需要相关的政府部门、规划部门、开发企业联合，做一份较为精准的数据分析，从而保证商业地产的地段适合发展，利于发展。

 在良好的地段的基础上，并在规划上做前瞻性准备，才能保证海西商业地产的发展。目前，万达规划成一站式的城市综合体：满足一个片区的完整消费链业态的规划方面，提倡“无替代”的消费概念，更多靠娱乐、餐饮来带动整个城市综合体、甚至是整个区域的繁荣。规划上，万达现在除了有订单式商业地产开发模式之外，又增加了自营业态，做自己的百货，自己的院线，自己的酒店等等，在此基础上还有长期的稳定的战略合作伙伴。

对于准备做商业地产的开发企业来说，在吸收其他商业地产的成功经验的基础上，给自己的商业地产项目做好规划尤为重要。商业地产不同于住宅地产，人才的储备上、资金的操作等综合运营能力上，都需要重新规划，慎重规划。

4.6 自持物业

商业地产的成功，其实是共赢式的成功，通过良好运作实现跟商家的共赢，跟投资者的共赢，跟政府的共赢。自己持有物业，就是为了避免商家承担过高的租金，从而影响后续的运营，甚至是品牌的扩张。目前，开发企业自己持有70-80%的物业，进而全部，成为一种趋势。通过大量持有物业、控制销售的价格空间等来保证整个城市综合体的运营。

“作一个商业地产，特别是城市综合体项目，自营业态的拥有，是保证其商业速度的基础”。业内人士指出。

结语

乘海西发展春风，海西商业地产、商务地产迎来划时代的机遇，不言而喻。肩负构建海西商业中心、金融中心，完成大都市格局的历史使命，海西商业地产有责任掌好舵、扬起帆。

海西要先行，商业地产要先行。海西商业地产要发展，自身拥有规划预期、具有良好地段、交通配套和人流优势的商业物业，是其面向市场，赢得市场的“制胜法宝”。新时期，海西商业地产的发展要突破传统模式，勇于创新、勇于实践，既是开发企业完成自我成长，深化企业内涵的过程，也是政府相关部门、规划研究部门等发挥力量之时。假以时日，海西商业地产必将展雄风，迎发展。